Как сделать оценку квартиры для ипотеки: описание процедуры, стоимость услуг

Как сделать оценку квартиры для ипотеки: описание процедуры, стоимость услугОценка квартиры для ипотеки — меры, направленные на определение рыночной (реальной) стоимости недвижимости. Проведение такой процедуры обязательно при оформлении жилья в ипотечный кредит. Как только заемщик определился с подходящим объектом, он должен заказать оценку, а полученные сведения (отчет) передать банку для определения размера займа. Что входит в оценку? Кто оплачивает расходы? Каков порядок действий? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

Кому и зачем требуется оценка?

Как правило, продавец и покупатель оговаривают стоимость жилья заранее и устанавливают повышенную или пониженную цену с учетом личных договоренностей. Кредитное учреждение такой подход не приемлет. При оформлении ипотеки ему важно знать реальную цену, и этот параметр определяет независимый эксперт (специализированная компания), а результатом работы является отчет об оценке квартиры.

Определение стоимости — некая страховка для банковского учреждения на случай, если клиент вдруг не справится с долговыми обязательствами в установленный договором период. В такой ситуации банковское учреждение изымает квартиру в принудительном порядке, после чего реализует жилье в качестве залога. Уточнение стоимости жилья — возможность определить, покроет продажа недвижимости расходы или нет.

Как происходит оценка: алгоритм действий

Оценочная компания согласовывается с банковским учреждением, после чего заемщик передает в выбранную организацию пакет документов. При посещении оценочной структуры выполняются такие шаги:

  • Оформляется соглашение. На этом этапе обсуждается, сколько по времени делается оценка и какую сумму придется заплатить.
  • Определяется день и время, когда работник оценочной компании придет в квартиру для проведения оценочных действий. Рекомендуется, чтобы проверка проходила в дневное время.
  • Передается оговоренная сумма за предоставленные услуги.

Сначала эксперт компании проверяет бумаги на недвижимость, после чего едет по адресу для выполнения непосредственной работы. Оценка квартиры проходит следующим образом:

  • Осматриваются комнаты на соответствие схемам, приведенным в БТИ (на это уходит до 15-20 минут в зависимости от навыков эксперта).
  • Делается фото жилых и близлежащих территорий. Задача заключается в выявлении вероятных дефектов.
  • Определяется цена жилья одним из методов, который рассмотрен ниже. При этом учитываются положительные и отрицательные характеристики квартиры.
  • Оформляется отчетность.

При осмотре работник оценочной организации задает уточняющие вопросы, касающиеся числа проживающих лиц в квартире, а также позитивных и негативных факторов, способных сказаться на рыночной цене недвижимости.

В процессе проверки эксперт уделяет внимание таким параметрам:

  • Возраст и состояние.
  • Близость остановки или станции метро.
  • Наличие рядом инфраструктурных объектов, к примеру, больниц, учебных заведений или аптек.
  • Параметры недвижимости — этажность, квадратура, высота помещения, наличие балкона и прочие.

По завершении осмотра эксперт проверяет полученные результаты с имеющейся базой данных, а в завершение формирует отчет.

Какими методами осуществляется оценка?

Сегодня опытные эксперты применяют в работе три методики:

  1. Сравнительная. Ее особенность заключается в определении средней цены жилья на рынке. При этом жилье сравнивается с объектами, имеющими аналогичные показатели. Результат работы — определение стоимости, по которой квартиру можно продать на текущий момент. Такой способ считается наиболее популярным, ведь позволяет оценить недвижимость с учетом поставленной задачи (в нашем случае речь идет об оформлении займа).
  2. Доходная. Методика, как правило, применяется к коммерческим объектам, которые при определенных обстоятельствах могут приносить прибыль. Оценщик определяет стоимость с учетом потенциального дохода (сдачи в аренду, применения для бизнеса и так далее). Для жилой недвижимости такой вариант оценивания почти не применяется.
  3. Затратная. В основе методики лежит вычисление расходов, которые имели место при возведении недвижимости. Эксперт учитывает стоимость строительных материалов, заработную плату участников строительных работ, затраты на транспорт, а также подведение и подключение коммуникаций, оплату налогов и так далее. При расчете берутся во внимание дополнительные факторы, а именно, инфляция, амортизация объекта и текущие тенденции на рынке недвижимости.

Как правило, главный способ оценки квартиры — сравнительный. Именно его применяют эксперты в 90% случаев.

Что входит в отчет?

По законодательству, касающемуся вопросов оценки, отчет составляется только письменно, шнуруется, нумеруется и скрепляется печатью. В состав входит до 30 страниц. Изучить документацию рекомендуется в офисе оценочной организации, чтобы решить возникшие вопросы.

В состав отчета входят общие данные о сторонах договора (оценочной компании и клиенте), сведения о применяемой методике, изучение рынка недвижимости, вычисление стоимости и ликвидности жилья. Роль приложения выполняют правоустанавливающие акты.

Еще одна часть отчета оформляется для банковского учреждения. В такой документации отражается рыночная и ликвидационная цена квартиры, а также фото объекта (делается при осмотре). Если человек самостоятельно искал оценочную компанию, к отчету прикладывается доказательство членства организации в СРО, а также другие бумаги, подтверждающие право выполнять такие задачи.

Как выбрать оценщика?

Чтобы оценка квартиры была качественной, стоит внимательно подойти к выбору исполнителя. Как правило, доступно два пути:

  • Кредитор указывает требования к организации, а клиент находит подходящего оценщика. Как минимум, последний должен иметь полис гражданской ответственности на 0,3 млн. рублей и допуск СРО.
  • Банковское учреждение самостоятельно выбирает компанию из перечня партнеров.

Финансовая организация, которая выдает ипотеку, не имеет права настаивать на своем варианте, но к ее мнению стоит прислушаться.

Кто делает оценку?

Из текста понятно, что вопрос оценивания недвижимости — задача специальной организации или физического лица. Главным требованием является членство в СРО оценщиков. Законодательство не запрещает вести такую деятельность в виде частной практики и на базе трудового соглашения с компанией, соответствующей условиям ФЗ №135.

Критерии при выборе

При поиске оценочной организации к последней предъявляются такие требования:

  • Наличие страхового полиса.
  • Количество лиц, оценивающих квартиры или другой объект — от 2-х и более.
  • Членство в СРО.
  • Прочие бумаги, позволяющие вести подобную деятельность.

Исполнитель отвечает за сохранность полученной информации и документации, предоставленной в ходе оценочных мероприятий.

Стоимость услуг

Расходы на услуги специалистов зависят от ряда факторов:

  • Особенностей объекта и сложности поставленной задачи.
  • Региона, где расположена квартира, оформляемая в ипотеку.
  • Статуса оценочной организации на рынке. Если фирма только начинает работу, стоимость ее услуг будет ниже.

Минимальная цена в столице РФ — от 5000 р. (для элитных домов — от 7000 р.). В Санкт-Петербурге — от 7000 р., в Томске — от 2000 р., в Екатеринбурге — от 2000 р. и так далее.

Какие бумаги потребуются?

Ключевой вопрос, какие документы нужны для оценки квартиры. Как только компания определена кредитором, получатель ипотеки направляется к оценщику и передает необходимый пакет бумаг. Документация отдается в виде ксерокопий с подписью:

  • План объекта (сюда входит и поэтажный вариант).
  • Сведения о виде перекрытий, если квартира находится в доме, возведенном до 1960-го.
  • Кадастровый паспорт (оформляется в БТИ).
  • Документация, свидетельствующая о наличии прав на объект недвижимости.
  • Бумаги, подтверждающие тот факт, что объект не будет снесен или реконструирован (для объектов, построенных до 1970-го).
  • Договор ДДУ (если недвижимость берется в возводимом объекте).

Какие факторы влияют на конечную цену квартиры?

В процессе оценивания учитывается ряд аспектов. К наиболее важным стоит отнести расположение объекта (центр или окраина), площадь недвижимости и планировка, этаж (чем он ниже, тем более востребовано жилье), а также наличие внутренней отделки. В последнем случае наиболее предпочтителен капитальный ремонт, ведь косметический вариант никак не влияет на цену (новые покупатели все равно переделывают его на свой лад).

Кроме того, во внимание берется тип постройки. Квартиры, расположенные в панельных сооружениях, «сталинках», «хрущевках» и новостройках последних лет будут иметь различную стоимость даже при похожих характеристиках. Влияние на стоимость оказывает и ряд других аспектов, среди которых экологическая обстановка в регионе, где находится дом, состояние инженерных коммуникаций, наличие парковки (наземной, подземной) и так далее.

Разница между ликвидной и рыночной ценой

Результат оценки непосредственным образом влияет на условия предоставления займа, а именно:

  • Сумма, предоставляемая банковским учреждением.
  • Предельный срок ипотечного кредита.
  • Размер процента.

Если реальная цена жилья выше или равна той сумме, которая планируется в выдаче заемщику, трудностей с оформлением ипотеки не будет. Бывают ситуации, когда стоимость ниже рыночной или оговоренной со второй стороной сделки. В такой ситуации возникают трудности с получением интересующей суммы. Причины различны — ошибки в оценке недвижимости, неправильный выбор методики и так далее.

Решение проблемы — заказ повторного оценивания или поиск другой организации, предоставление дополнительного залога или оформление потребительского займа на недостающую сумму. Если ни один из вариантов не подходит, придется брать ипотеку в меньшем объеме. Как правило, банки требуют проведения еще одной экспертизы.

Оценка квартиры при ипотечном займе в Сбербанке

Процесс оценивания осуществляется по рассмотренному выше алгоритму. Перечень аккредитованных структур представлен на официальном ресурсе банковского учреждения, что упрощает выбор подходящего варианта. В процессе работ выполняется осмотр, составляется отчет, делаются фотографии и прикрепляются копии указанных выше бумаг. Далее документация направляется в Сбербанк. Аналогичный подход действует и в ряде других кредитных организаций.

Важные нюансы

В завершение выделим важные нюансы, которые касаются вопроса оценки квартиры:

  • Оплата услуг оценщика — задача покупателя.
  • Банки многократно и внимательно подходят к проверке отчетов. Финансовое учреждение внимательно изучает бумаги, чтобы полученные средства имели целевой характер.
  • Срок действия готового отчета составляет 6 месяцев. Это правило оговорено в действующем законодательстве. По истечении этого периода отчет придется заказывать вновь.
  • В 2018 году каких-либо нововведений в этом вопросе нет.
  • Чтобы избежать трудностей, рекомендуется обращаться к компаниям, которые аккредитованы банковским учреждением.

Самостоятельная оценка квартиры

При оформлении ипотеки обязательным условием считается привлечение квалифицированного оценщика. Но это не мешает человеку самостоятельно оценить жилье и приблизительно определить его стоимость. Наиболее удобный вариант — сравнить действующие на рынке цены в отношении объектов, имеющих аналогичные характеристики. Источником информации выступают интернет-ресурсы, сайты с объявлениями о продаже, тип здания и прочие факторы.

Помощь в самостоятельной оценке могут оказать и онлайн-калькуляторы, но показатели в этом случае будут весьма усредненные. При определении стоимости важно учесть близость к центру и метро, расположение квартиры, ее состояние и тип дома. Различные дефекты и недостатки могут привести к незначительному уменьшению стоимости. К примеру, негативное влияние оказывают неузаконенные перепланировочные работы. Не меньшее внимание уделяется этажу. Дешевле всего 1-й и последний этаж, которые стоят на 8% и 3% дешевле соответственно (если речь идет не о пентхаусе).

При самостоятельной оценке важно взять во внимание планировку объекта, количество квадратных метров и наличие дополнительных помещений (к примеру, подвала). Важный нюанс для многих — совмещение ванной и туалета (как правило, такие квартиры ценятся меньше). Красивый вид из окна может привести к повышению цены на 10-15%. Наличие заводов рядом негативно сказывается на стоимости объекта недвижимости.

Многие продавцы заведомо устанавливают завышенную цену в расчете на то, что на их квартиру обязательно найдется покупатель. Кроме того, к определенной цене добавляется и сумма торга, что также снижает скорость продажи имущества. Такой подход ошибочен, ведь из-за него время продажи объекта затягивается.

Итоги

Оценка квартиры — неизменный этап ипотеки, который позволяет банку определить реальную цену недвижимости и тем самым снизить риски при неплатежеспособности клиента.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.