Можно ли купить в ипотеку нежилое помещение: условия предоставления кредита для физлиц

Можно ли купить в ипотеку нежилое помещение: условия предоставления кредита для физлицИпотека на коммерческую недвижимость для физических лиц — востребованная услуга, позволяющая получить в распоряжение нежилой объект и впоследствии использовать его для бизнес-деятельности. Сегодня многие кредиторы предлагают оформить ипотечный займ на выгодных условиях, сохранив капитал для безрисковой работы. В чем плюсы ипотеки под нежилое помещение физическому лицу? Как оформить услугу? Какие банки ее выдают и на каких условиях предоставляется займ клиентам? Эти и другие вопросы рассмотрим в статье.

Доступен ли ипотечный займ физлицу?

Ипотека нежилой недвижимости несмотря на название, сулящее доступность всем физическим лицам, предлагается ограниченной категории клиентов. Оформить услугу вправе следующие лица:

  • Индивидуальные предприниматели.
  • Руководители крупных компаний.
  • Владельцы (учредители) бизнеса.

Упомянутые лица при обращении в банк могут рассчитывать на получение в кредит коммерческих зданий. Ниже рассмотрим, как регистрируется и оформляется залог, определяется срок регистрации ипотеки нежилого помещения и оформляется договор.

В чем плюсы такого кредита?

Преимущество такого займа заключается в ориентации на представителей бизнеса, ИП и руководителей компаний, которые нуждаются в дополнительных средствах. Для владельцев предприятий и предпринимателей такой вид займа — возможность получить деньги для приобретения недвижимости. После получения средств заемщик использует их для обустройства бизнес-деятельности. При этом нет нужды изымать деньги из оборотного капитала, рискуя остаться банкротом.

Если ипотека нежилой недвижимости не подходит по тем или иным причинам, существует иной вариант — лизинг. Минус в том, что такая услуга имеет ряд ограничений и доступна не всем физлицам. Вот почему при решении проблем с финансированием предпочтение отдается коммерческому ипотечному займу.

Типы и назначение помещений

К категории коммерческой относится недвижимость (земельные наделы, сооружения, дома), применяемые для бизнес-деятельности и получения прибыли в будущем (от аренды или вложений). В состав нежилой недвижимости входят промышленные объекты, офисы, склады, гаражи, точки для торговли и прочие.

Недвижимость бывает жилой и нежилой.

Условно выделяется несколько видов нежилых объектов:

  • Для розничной торговли — торговые точки (магазины, центры).
  • Со свободным функционалом — спортивные здания, кафетерии, рестораны, гостиницы.
  • Для персонала — здания с офисами, кабинеты.
  • Апартаменты — домики с возможностью посуточной аренды.
  • Социальные — боулинг, аэровокзал (терминал), бассейн.
  • Индустриальные — склады, промышленные предприятия, производственные объекты.

Из приведенного перечня почти все объекты можно отнести к коммерческим. Исключение касается только социальных сооружений и апартаментов, которые имеют «подвешенный» статус. Апартаменты относятся к жилой недвижимости, но с возможностью получения прибыли. Что касается социальных сооружений, это нежилые здания, но также с перспективой получения дохода.

Жилая недвижимость — объекты, предназначенные для проживания людей. Они также бывают коммерческими (в том случае, если применение сооружения позволяет получить прибыль). К примеру, многоквартирное сооружение — коммерческий объект, но каждая отдельно взятая квартира относится к частному жилью.

Законодательная база

Процесс оформления ипотеки на нежилые сооружения оговаривается в ФЗ №102. Несмотря на наличие отдельного закона, многие нюансы не оговорены. Все вопросы рассматриваются в общем виде и в основном касательно залогового имущества. Следовательно, остальные условия вправе устанавливать банковские учреждения, а именно, требования к клиентам, перечень бумаг для оформления, формы заявления и прочие нюансы. В результате ипотека нежилой недвижимости может оказаться невыгодной.

Что важно знать о нежилом помещении?

При покупке объекта нежилого фонда юрлицами, процедура весьма стандартна и опробована на практике путем оформления десятков договоров. В случае с физлицами имеет место ряд специфических аспектов:

  • Недвижимость, которая передается по договору ипотеки, переходит в статус залога.
  • При покупке апартаментов прописаться в них не получится.
  • Платить за услуги коммунальных служб для нежилых помещений придется больше. Это значит, что у физлица появляется дополнительная финансовая нагрузка.
  • При погашении займа запрещено задействовать деньги маткапитала или иные субсидии на жилье.
  • Налоговые платежи по ипотеке на нежилые объекты не «минусуются».

Ипотека с участком земли

В ФЗ №103 (ст. 69) указано, что надел земли становится залогом в том случае, когда на нем находится дом, оформленный в ипотеку. Возможны ситуации, когда земля не переходит в статус залогового имущества. Это возможно, когда:

  • Надел относится к государственной собственности.
  • Площадь земли меньше, чем предусмотрено в регионе РФ.
  • Человек владеет наделом на праве постоянного применения.

Тонкости ипотеки

Не каждый банк выдает ипотечные займы на нежилые помещения или землю под возведение такого типа здания. Проще отыскать банк, предоставляющий кредит на недвижимость, для которой планируется ее потребительское использование. К этой категории относится участок под строительство, дача, гараж, приусадебное здание, апартаменты или садовый дом.

При выборе одного из перечисленных объектов шанс на получение кредита выше. Особенно это актуально, если сделка проходит по общему договору купли-продажи с квартирой, жилым домом или дачей. При таких обстоятельствах можно оформить услугу под процент, который предоставляется для обычного ипотечного займа.

Ипотека на гараж

Сегодня ИП и физлица вправе получить ипотечный кредит на гараж. Ряд банковских учреждений идет на предоставление услуги, но с разными условиями. При успешном оформлении человек получает деньги для приобретения или возведения гаража. Если с поиском финансового учреждения возникают трудности (к примеру, условия не подходят), можно оформить потребительский заем и на полученные средства приобрести гараж.

Стоит учесть, что такая недвижимость «привязывается» к участку, на котором установлена. Дополнительные требования к гаражу — наличие фундамента, без которого сооружение не относится к недвижимости. Кроме того, по закону можно оформить ипотеку на получение места под авто. Такие займы выдает Сбербанк. Авансовый взнос составляет 15% от цены гаража, минимальный размер займа 45 тысяч рублей, а верхний срок оформления — до 30 лет. Что касается комиссии, за применение ипотечного займа взимается 10 процентов.

Условия ипотечного кредита на коммерческое сооружение

Ипотека на нежилые объекты имеет ряд условий:

  • Деньги выдаются со ставкой до 20% годовых.
  • Период погашения задолженности меньше, чем в стандартной услуге (до 10-15 лет).
  • Первая выплата от 30% и более.
  • При покупке здания на земельном участке, надел также становится залогом (кроме случаев, которые оговорены выше).
  • Если помещение, которое оформляется в кредит, играет роль залога, как часть общей площади, банк имеет право на долю и землю.

В случае, когда озвученные условия кажутся слишком жесткими, можно оформить потребительский займ и приобрести гараж, место для автомобиля, хозпостройку, садовый домик или апартаменты.

Вероятные проблемы при оформлении

Несмотря на доступность ипотечного займа для физлиц, с его оформлением возникает ряд трудностей. Как правило, они связаны с залоговым имуществом. Суть в том, что нежилые помещения переходят банку не сразу, а после прохождения бюрократической схемы. Рассмотрим их подробнее:

  • Продавцу передается аванс в виде первого взноса по займу. Далее оформляется право владения, и помещение (здание) переходит в категорию залогового имущества. На последней стадии оформляется ипотечный займ, а заемщик получает оставшиеся деньги.
  • Продавцу переводится предоплата, но заключение ДКП (договора купли-продажи) и переход прав происходит в одно время с оформлением ипотеки. Регистрация сделки осуществляется после предоставления документации.
  • Регистрируется новая компания, на наименование которой и переходят права владения. Далее банковское учреждение переводит полную сумму за объект, а участники сделки (покупатель и продавец) оформляют ДКП. Как только происходит передача залогового имущества, снимается обременение.

Период регистрации

Как отмечалось, ипотечный займ завершается регистрационными процедурами. Как правило, на это уходит до 15 суток. Одновременно с этим стоит заплатить пошлину государству, которая отличается в зависимости от статуса плательщика. Так, индивидуальные предприниматели выплачивают 1000 р., а юрлица — 4 000 р.

Что предлагают банковские учреждения?

Чтобы выбрать выгодную ипотеку на нежилое помещение, важно изучить условия финансовых организаций (кредиторов). Как отмечалось, банки вправе выставлять разные требования, которые никак не ограничены на законодательном уровне. Чтобы узнать точные условия, важно обратиться в банковское учреждение и уточнить интересующие моменты у сотрудника.

Как правило, ипотека для физлиц на нежилое помещение выдается на таких условиях:

  • Клиент — держатель большого пакета акций, участник ООО, владелец бизнеса, руководитель компании или ИП.
  • Подтверждено гражданство РФ.
  • Фирма имеет положительную репутацию и ведет деятельность в регионе, где работает кредитор.
  • Компания зарегистрирована в России и не имеет задолженности перед ФНС.
  • Возраст клиента банка — 21-65 лет.
  • Площадь объекта до 150 кв. м.
  • Недвижимость расположена в регионе, где банк ведет деятельность.
  • Объект сделки — капитальная постройка.
  • Отсутствуют обременения, ограничивающие оформление сделки.

Кредитные организации и условия:

  • Сбербанк предоставляет услугу «Бизнес-недвижимость». Клиентам доступно до 60 миллионов рублей, а период займа до 120 месяцев. Ставка — около 14,5%.
  • БМ Банк. Здесь в распоряжении заемщика кредит на нежилое помещение под названием «Коммерческая ипотека». Заемщикам доступно от 150 млн. рублей и больше, а период оформления займа не превышает 84 месяца. Процент рассчитывается персонально для каждого клиента.
  • Возрождение. Еще одна популярная программа — «МСП-Инвестиции». Ипотека ограничивается суммой в 150 млн.р., а период оформления договора до 120 месяцев. Ставка — 15,5%.

Кто вправе обратиться за ипотекой?

Чтобы получить кредит на приобретение нежилого помещения, предприниматель должен соответствовать таким условиям:

  • Предприятие — резидент РФ, то есть выплачивает налоги в ФНС России.
  • Размер дохода в течение года до 400 млн. рублей.
  • Хозяин бизнеса имеет возраст до 70 лет.
  • Предприятие работает от 6-12 месяцев.

Какие бумаги требуются?

При оформлении ипотеки важно собрать полный пакет бумаг, который характерен только для ИП и представителей малого (среднего) бизнеса. В каждом финансовом учреждении условия могут различаться, но базовый пакет имеет такой вид:

  • Заявление на получение займа. Это документ оформляется на бланке, который предоставляется банковским учреждением в отделении.
  • Информация о субъектах, которые работают в компании и имеют полномочия на подписание финансовых бумаг (для предприятий).
  • Анкета клиента (для ИП и юрлиц она имеет персональную форму).
  • Набор бумаг, подтверждающих право на бизнес.
  • Документация, раскрывающая нюансы деятельности организации.
  • Отчеты с бухгалтерии.
  • Сведения об открытых банковских счетах, а также проведенных по ним транзакциях.
  • Кредитная история.
  • Реестр соглашений, а также действующие соглашения (копии) на день подписания договора займа.
  • Справка, указывающая на прибыль и затраты предприятия за текущий и прошлый периоды.
  • Бумаги по залоговому имуществу. Документация должна подтверждать отсутствие обременения со стороны 3-их лиц.

Указанный список имеет общий характер, ведь в каждом банке имеет место персональный подход к выбору подходящего клиента. Чтобы получить точные сведения, требуется посетить официальный ресурс финансового учреждения или лично прийти в отделение и получить консультацию у сотрудника.

Если клиентом при получении нежилой недвижимости выступает компания, требуется устав, договор о создании ООО, выписка из ЕГРЮЛ, лицензия (если требуется для работы) и прочие бумаги. Что касается ИП, стоит захватить с собой паспорт, ЕГРИП, лицензию (если необходима по характеру работы) и образец подписи. Как отмечалось выше, более точные требования к документам можно получить в банковской организации.

Ипотека в ВТБ 24

Интересные условия для физлиц (если сравнивать с рассмотренными выше банками), предлагает ВТБ24. Клиентам кредитной организации доступна ипотека под 14 процентов в год. Предоставляемая сумма от 4 миллионов рублей, а срок, на который заключается договор, не превышает 10 лет. Чтобы оформить услугу, придется внести аванс в размере 15% и выше. Если перечислить первоначальный платеж не удается, допускается передача иной недвижимости в виде залога.

При появлении финансовых трудностей разрешена отсрочка на выплату задолженности до 6 месяцев. Что касается требований к заемщику и пакету документации, они мало отличаются от тех, что выставляет Сбербанк. Для уточнения этого вопроса стоит зайти на официальный ресурс ВТБ24, а лучше — сходить в отделение кредитора и получить точные сведения. Нужно учесть, что на офсайте, как правило, приводится ознакомительная информация.

Порядок оформления

Чтобы получить ипотеку на объект нежилой недвижимости, стоит придерживаться такого плана:

  • Изучите предложенные варианты и определитесь, какая организация предлагает займ на выгодных условиях.
  • Оформите заявку на бланке кредитора.
  • Соберите требуемый пакет бумаг и передайте его работнику финансовой организации вместе с заявлением.
  • Выждите до 14 дней, пока кредитор примет решение о предоставлении услуги. При отсутствии претензий происходит одобрение заявки.
  • Уточните сумму ипотеки и прочие условия погашения.
  • Определитесь с недвижимостью и передайте бумаги на интересующий нежилой объект в банковское учреждение.
  • Дождитесь одобрения и подпишите договор с кредитором.
  • Купите объект и зарегистрируйте сделку в Росреестре.

Образец оформляемого соглашения

Договор ипотечного кредитования индивидуален и оформляется под каждого клиента. В зависимости от заемщика пункты соглашения могут различаться. При этом базовые положения остаются неизменными:

  • Сведения о заемщике и банковском учреждении.
  • Права и обязательства кредитора и заемщика.
  • Нюансы выплаты задолженности и условия досрочного погашения (если оно разрешено).
  • Процентная ставка. Как правило, ипотека под нежилое помещение выдается со ставкой от 10-11 процентов и более.
  • Период, на который предоставляются деньги по коммерческому объекту. Сроки оформления, как правило, не больше 30 лет. Столь выгодные условия предоставляются для физлиц.
  • Характер помещения. В соглашении должно быть указано, что объектом сделки выступает нежилой объект. Именно он после подписания договора получает статус залога. Следовательно, подарить или реализовать его не получится. Нежилым имуществом владеет банк до полной выплаты задолженности.

Рассмотренные выше нюансы — базовые, и они находят отражение в кредитном договоре, заключаемом между сторонами. Составлением договора занимается работник конкретного банка, поэтому отличия неизбежны.

Тонкости снятия обременения

После оформления займа заемщик осуществляет выплаты с учетом согласованного графика. Как только долг по кредиту погашен, обременение с недвижимости снимается. Эта процедура происходит на базе договора о залоге, который регистрируется в Росреестре. До снятия обременения с объекта внесение правок в сведения по соглашению недопустимы.

Обременение снимается в том случае, когда ипотечный кредит полностью погашен, а банковское учреждение передало клиенту справку об отсутствии задолженности. Этот документ требуется передать в Росреестр, который убеждается в факте погашения долга и выполняет процедурные действия по снятию обременения. Как только рассмотренные процедуры выполнены, заемщику передается на руки уведомление, подтверждающее данный факт. С этого момента разрешено применять недвижимость по личному усмотрению — продавать, дарить, передавать по наследству или осуществлять иные действия.

Итоги

Как видно из статьи, ипотека нежилой недвижимости доступна физлицам, и многие банки предлагают такую услугу. Главное — ответственно подойти к выбору кредитной организации и читать договор перед его подписанием.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.