Как продать квартиру в ипотеке и купить другую: нюансы и риски при сделке

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую: нюансы и риски при сделкеВопрос, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, для многих заемщиков является наиболее острым и актуальным. Реализовать приобретенную в кредит недвижимость можно, однако для этого потребуется разрешение банка и соблюдение некоторых особенностей процедуры, регламентирующихся законодательством.

Определенные ситуации, в которых разрешается продажа ипотечной квартиры, законодательством не установлены, поэтому при желании любой заемщик сможет реализовать ее, заручившись разрешением финансового учреждения. Однако есть определенные моменты, при которых получить согласие банка гораздо проще.

В каких случаях возможна продажа ипотечной квартиры?

При приобретении любой недвижимости, будь то частный дом или квартира, она переходит в собственность покупателя, но, если на жилье был оформлен жилищный кредит, распоряжаться им свободно не получится. Это объясняется тем, что банк выдает собственные деньги и рассчитывает на получение процентов за кредитование, и до момента погашения задолженности жилплощадь находится под обременением.

Без разрешения финансовой организации нельзя подарить, продать или обменять квартиру, ведь она в случае допущения заемщиком просрочек может быть изъята по решению суда в пользу банка. Впоследствии жилье реализуется на электронной площадке, а вырученные с этого деньги направляются кредитору в счет ликвидации задолженности.

Вышеописанные факторы являются одними из основных причин, почему при продаже недвижимости очень важно получение письменного разрешения у банка. Если его нет, но квартира была продана, в дальнейшем сделка признается недействительной по иску нового покупателя, и продавцу придется не только выплачивать предусмотренные законодательством штрафы, но и компенсировать моральный ущерб и судебные издержки, если такое требование будет указано в заявлении.

Несмотря на столь непростые условия, продать ипотечное жилье все же можно, и в определенных случаях кредиторы идут навстречу.

Важно! Если в ипотечном договоре указана возможность реализации квартиры заемщиком, банк не имеет право отказать ему в этом. Столкнувшись с отказом, нужно заручиться письменным документом от кредитора, и направить в суд исковое заявление, мотивируя это несоблюдением условий соглашения.

Потеря дохода

Еще на этапе рассмотрения заявки на ипотеку банки требуют документальное подтверждение дохода от заемщика. Причина – необходимость расчета ежемесячного платежа, на размер которого влияет сумма займа. В большинстве случаев кредит одобряют, если сумма платежа не превышает 40-50% от зарплаты.

Если случилось так, что уровень дохода заемщика снизился, он может продать жилье, чтобы закрыть весь долг частично или полностью. Законодательных препятствий для этого нет, главное – разрешение банка.

Можно пойти другим путем, и вместо продажи квартиры в ипотеке обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга. Этот вариант подходит для тех, кто не хочет терять жилье, но их финансовые возможности на некоторое время ограничены.

Каким образом облегчает ситуацию реструктуризация:

  • Происходит увеличение срока кредитования, за счет чего уменьшается сумма ежемесячных взносов.
  • Возможно получение отсрочки на период до трех месяцев (зависит от условий банка, они не обязаны предоставлять такие «каникулы»).
  • Подбирается индивидуальная программа реструктуризации. Если заемщик на хорошем счету, ему может быть предложена более низкая процентная ставка, благодаря чему снижается размер ежемесячных платежей.

Если заемщик твердо уверен в своем желании продать ипотечную недвижимость, ему необходимо в первую очередь обратиться в банк с письменным заявлением о своих намерениях. После рассмотрения кредитор также выдает решение в письменном виде.

При необходимости рекомендуется предоставить справки, подтверждающие уменьшение уровня дохода: если в договоре нет пункта о возможности продажи квартиры заемщиком, кредитор не обязан удовлетворять его просьбу.

Необходимость в расширении жилплощади

Желание приобрести более просторное жилье нередко возникает у разных категорий заемщиков. Например, молодая пара после свадьбы покупает однокомнатную квартиру в ипотеку, несколько лет занимается карьерой, а потом у них появляется ребенок. В этом случае расширение жилплощади становится необходимостью.

Банк может пойти навстречу и одобрить реализацию жилья. Если у заемщика есть возможность покупки второй квартиры в ипотеку, ее также могут одобрить, но при условии, что дохода семьи хватает и на проживание, и на погашение обоих кредитов.

Рассмотрим практический пример, как продать квартиру в ипотеке пошагово:

Семья Жилиных купила однокомнатную квартиру в ипотеку, заемщиком является супруг, а жена – созаемщиком. Договор был подписан 10 мая 2013 года. Через несколько лет у них родилась дочь, и они решили продать жилье и купить трехкомнатную квартиру. Общий доход обоих супругов на всех составляет 150 000 руб. в месяц, размер ежемесячного платежа по действующему кредиту – 45 000 руб.

12 апреля 2014 года Жилины обратились в банк с письменной просьбой о получении разрешения на продажу жилплощади. Через 5 дней их заявка была одобрена, начат сбор документов и поиск нового жилища. Т.к. дочь Жилиных по закону является недееспособной, продажа квартиры без разрешения органов опеки не допускается. Чтобы разрешение было получено, супруги делают регистрацию для ребенка по месту жительства родителей мужчины.

После оформления прописки и одобрения органов опеки Жилины продают квартиру, а деньги, полученные с реализации, уходят на погашение кредита. У них был и второй вариант – договориться о переоформлении ипотеки с покупателями, и тогда долговые обязательства были бы возложены на них, но они отказались от этого.

Личные обстоятельства

Под личными обстоятельствами следует понимать даже простое желание человека переехать в другой город. Но перед тем, как продать квартиру в ипотеке и здесь нужно получить согласие кредитора.

Есть и другой, менее проблематичный способ – сдавать жилплощадь по договору найма. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотеке», разрешение кредитора на это не требуется. Если в соглашении с ним есть пункт, ограничивающий такие права залогодателя, он признается ничтожным.

Заработок на сделке продажи

Заработать на покупке жилища в ипотеку с последующей перепродажей очень тяжело, но можно. Доход с этого можно получить, если изначально приобрести квартиру в долевое строительство, а затем, перед самой сдачей дома, продать ее. Обычно разница между изначальной стоимостью квадратных метров и конечной весьма значительна: еще не построенное жилье стоит намного дешевле.

Однако здесь есть и обратная сторона, дающая понять, сложно ли продать квартиру в ипотеке. Желающих приобрести такое жилье очень мало, вследствие чего многим приходится ставить цену на кв. м. значительно ниже рыночной стоимости, и шанс «навариться» на такой сделке очень низок, даже если за время от покупки до реализации жилья его цена выросла.

Кто обычно покупает квартиры в ипотеке?

Покупателем может стать любое физическое лицо, но здесь есть ряд нюансов:

  • Если продажа осуществляется путем переоформления жилищного кредита на покупателя, он должен соответствовать всем требованиям банка. При недостаточном уровне дохода или неблагоприятной кредитной истории кредитор вправе отказать без объяснения причин.
  • Можно погасить долг по предварительному договору купли-продажи, когда покупатель передает продавцу часть денежных средств, тот переводит их в банк, после чего обременение снимается и владелец вправе распоряжаться имуществом как угодно, не прося у кредитора разрешение.

Шанс продать ипотечную квартиру значительно выше, если она реализуется по стоимости, как минимум равной остатку задолженности. Если переоформление договора ипотеки не происходит, для кредитора не имеет значение, кем является покупатель.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Разрешение финансового учреждения не требуется лишь в том случае, если долг будет погашен до оформления договора купли-продажи. В остальных ситуациях при обнаружении нарушения банком или госорганом сделка будет признана недействительной, поэтому рекомендуется заранее сообщать покупателям о наличии обременения, а также брать письменное одобрение кредитора.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, вполне возможна, причем средства, перечисленные в счет погашения долга, возвращаются на накопительный счет. Чтобы продать квартиру, в данном случае можно поступить следующим образом:

  1. Направить уведомление кредитору и в Росвоенипотеку о своем желании снять обременение.
  2. Заново получить свидетельство участника НИС.
  3. Взять в банке справку об остатке задолженности, погасить ее.
  4. Взять справку о снятии обременения.
  5. Заключить с покупателем договор купли-продажи.

Есть и другой вариант – оформление договора переуступки. В данном случае долговые обязательства возлагаются на покупателя, и снимать обременение не надо.

Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Если жилье приобретено в кредит, а материнский капитал использовался для первого взноса или погашения задолженности, разрешение потребуется не только от банка, но и от органов опеки, когда в семье есть несовершеннолетний ребенок.

Как выглядит вся процедура:

  1. Заемщик получает разрешение у финансового учреждения.
  2. Производится регистрация ребенка в другом месте – у близкого родственника. Должна быть выделена обязательная доля, размер которой не менее доли в ипотечной квартире, а жилье при этом не хуже, чем продаваемое. Если в ипотечной недвижимости у малолетнего была своя комната, то и в другой квартире она потребуется.
  3. После регистрации подается заявление на получение одобрения от органов опеки. Сотрудники проверяют новые условия проживания ребенка, и только после этого выдается разрешение.
  4. В процессе сделки долг погашается, либо долговые обязательства переходят к покупателю.

Сделка по ипотечной квартире: риски для продавца и покупателя

В целом, сделки по купле-продаже ипотечной недвижимости безопасны, но могут быть риски, которые необходимо учитывать:

Для продавца Для покупателя
Трата времени. после сбора всех документов на этапе переоформления ипотеки кредитор может отказать, если посчитает кандидатуру нового заемщика не подходящей. В таком случае придется искать другого покупателя Утрата задатка. Продавец может взять задаток, но, получив отказ банка, не вернуть его (в отличие от аванса, он не возвращается). Чтобы этого избежать, рекомендуется указать в договоре купли-продажи, что отказ кредитора не является основанием для отмены сделки по вине покупателя
Обнаружение родственников, имеющих право на обязательную долю в имуществе. Это происходит при оспаривании наследства, если продавцу квартира досталась от другого, умершего человека

Все операции производятся через банк безналичным переводом, поэтому шанс нарваться на мошенничество для обеих сторон очень низок.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке: пошаговая инструкция

Реализовать залоговую недвижимость можно разными способами, но удобнее всего сделать это самостоятельно – в таком случае получится установить свою стоимость жилья и не переплачивать проценты агенту, если продажа осуществляется через агентство недвижимости. Ниже рассмотрим самые удобные способы совершения сделок с ипотечным жильем.

Продажа через банк

Для многих привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны является самым оптимальным способом, т.к. не нужно искать покупателей. Как все выглядит поэтапно:

  1. Заемщик обращается в банк с заявлением. Если финансовое учреждение соглашается, устанавливается продажная цена жилья.
  2. Кредитор выставляет жилище на продажу через площадку залогового имущества, находит покупателя.
  3. Между банком, продавцом и покупателем заключается договор, согласно которому потенциальный владелец обязуется внести в счет кредитора недостающую сумму.
  4. После перечисления денег обременение снимается.

В завершение оформляется основной договор купли-продажи, и покупатель может регистрировать право собственности на себя.

Продажа с помощью агентства недвижимости

В этом случае схема действий аналогична инструкции по самостоятельной реализации:

  1. Владелец недвижимости обращается в риелторское агентство, за ним закрепляют риелтора, который занимается поисками покупателя. Когда он будет найден, заключается предварительный договор.
  2. Продавец перечисляет кредитору недостающую сумму, обременения снимаются.
  3. Оформляется основной договор купли-продажи.

Таким же способом можно переоформить ипотеку на покупателя, если нет возможности досрочно погасить долг и он соглашается на это.

Досрочное погашение долга

Этот вариант является самым оптимальным. Здесь не требуется разрешение кредитора: достаточно погасить всю задолженность, получить справку об отсутствии ипотечного долга и продать квартиру обычным способом.

Продажа с погашением в ходе сделки

Отличительной особенностью здесь является то, что деньги получает сразу банк в арендованные ячейки. Как все выглядит:

  1. Заемщик получает разрешение у кредитора, а также справку об остатке долга.
  2. Покупатель кладет денежные средства в разные ячейки: в одну – для банка (сумма должна быть равна остатку долга), во вторую — для продавца (оставшаяся часть).
  3. После оформления ДКП право собственности регистрируется в Росреестре. Залоговые обязательства переходят к покупателю.
  4. Когда продавец забирает свои деньги, банк оформляет закладную, и покупатель получает через МФЦ выписку из ЕГРН об отсутствии обременений.

Продажа вместе с ипотечным долгом

Если заемщик договорится с покупателем, квартиру можно продать вместе с долгом:

  1. Должник получает у банка одобрение.
  2. Покупатель собирает документы для рассмотрения своей кандидатуры в качестве заемщика кредитором.
  3. Банк принимает решение об утверждении покупателя, и он переходит в категорию заемщиков. Оформляется ДКП и новый ипотечный договор. С этого момента долговые обязательства возлагаются нового владельца.

Документы

На разных этапах сторонам сделки могут потребоваться следующие документы:

Вид Где получить
Паспорта обеих сторон
Выписка из ЕГРН МФЦ
Технический паспорт на продаваемое жильеБТИ
Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам ТСЖ или РЭУ
Разрешение, если в квартире прописаны малолетние Орган опеки
Письменное согласие других собственниковЕсли жилье в долевой собственности, согласие оформляется письменно и заверяется у нотариуса
Акт оценочной стоимостиВыдается банком или экспертной организацией
Выписка из домовой книгиПаспортный стол или МФЦ

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Вопрос №1. Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Да, законом это не запрещено, но при условии, что банк даст одобрение.

Вопрос №2. Как оплачиваются налоги после продажи квартиры?

Обязательства по уплате налогов после получения свидетельства о собственности возлагаются на покупателя.

Вопрос №3. Накажут ли заемщика, если покупатель после переоформления ипотеки не будет вносить платежи?

После заключения нового ипотечного договора долговые обязательства с прежнего заемщика полностью снимаются, и он не несет перед банком ответственность за нового.

Заключение

В большинстве случаев продажа приобретенной в ипотеку квартиры осуществляется с разрешением или даже с участием банка, поэтому проводить сделки без его ведома не рекомендуется – наличие обременения выяснится новым владельцем еще до оформления права собственности.

Для реализации ипотечного имущества достаточно заручиться одобрением кредитора и действовать по заранее известным схемам, в противном случае сделка может быть прервана еще в процессе по решению финансового учреждения.

РЕКЛАМА
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Похожие статьи

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.