Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусыМногие заемщики приобретают недвижимость в кредит с целью инвестирования. Особенно это актуально для граждан, которые уже имеют собственное жилье. Купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду, тем самым покрыв полностью или частично расходы по внесению ежемесячных платежей. Но можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — серьезный вопрос. Недвижимость будет служить залогом, поэтому банки и страховые компании могут накладывать ограничения или вовсе запрещать такие сделки.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Проблема в том, что пока ипотечный кредит не погашен, квартира не находится в полноправной собственности заемщика. Она служит обеспечением сделки: если заемщик не будет платить, банк заберет недвижимость с целью реализации и закрытия долга. Кредитору важно, чтобы объект был ликвидным, имел товарный вид и не был испорчен в течение выплаты ипотеки, из-за этого и возникают некоторые ограничения.

Точный ответ на вопрос, можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, Вы найдете в кредитном договоре. В нем отражаются все аспекты взаимодействия заемщика и кредитора. Если банк против сдачи ипотечного жилья в аренду, он пропишет это в кредитном договоре. И здесь же будут отражены санкции, накладываемые на заемщика, который не соблюдает условия кредитования.

Каждый банк по-своему относится к таким сделкам, обычно на рынке встречаются три типа ограничений или их отсутствия:

  • банк не указывает никаких запретов. Соответственно, при таком раскладе вы можете без проблем сдать ипотечную квартиру в аренду;
  • банк допускает сдачу недвижимости в наем, но только при обязательном уведомлении банка и получении от него разрешения;
  • полный запрет на сдачу заложенной недвижимости в аренду. Если этот запрет нарушен, банк может применить штрафные санкции и даже повысить процентную ставку по ипотеке, так как проживание в квартире третьих лиц провоцирует повышение рисков.

Чаще всего в договорах ипотечного кредитования фигурируют запреты или ограничения относительно этого вопроса. Тем не менее, сдачей в аренду ипотечной квартиры занимаются многие заемщики. Граждане пользуются тем, что банки не особо контролируют этот вопрос. Проверки квартир, выступающих в роли залога, встречаются крайне редко, поэтому покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду — цель многих граждан, оформляющих жилищный кредит.

Законна ли сдача ипотечной недвижимости

Нет закона, который бы запрещал сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но если подобные ограничения прописаны в кредитном договоре, заемщик обязан их соблюдать. Чаще всего в договорах фигурирует условие, что заемщик может сдавать недвижимость в наем, но он обязан уведомить об этом банк.

Ничего страшного в таком уведомлении нет, получить его довольно просто. Обратитесь в отдел ипотечного кредитования банка, предоставьте паспорт и кредитный договор. При этом может потребоваться проект договора аренды. Такие ситуации решаются индивидуально, единого сценария нет, поэтому предварительно позвоните на телефон горячей линии банка и узнайте, какие документы и куда нужно принести для рассмотрения этого вопроса. Возможно, банк потребует присутствие и арендатора — такое не исключается.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Об этом можно узнать только непосредственно в отделе ипотечного кредитования банка. Если этот вопрос принципиален, ищите банк, который не устанавливает строгий запрет. Если сдача в аренду ипотечной квартиры допустима с разрешения банка, уточняйте, что именно нужно для получения этого разрешения.

Важно! Обратите внимание, что банк может потребовать предоставить и согласие страховой компании на такую сделку. Страховщик не должен отказать в возмещении убытков, если вдруг по вине арендатора с заложенной квартирой что-то случится. Так что, запрет может звучать и со стороны страховой компании.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Если условия банка или страховой компании ставят крест на возможности сдать ипотечную квартиру в наем, есть только два выхода:

  1. Подчиниться запретам и не сдавать жилье. Ну или в крайнем случае самому в нее переехать, а собственную квартиру или дом сдать в аренду.
  2. Нарушить запрет и сдать квартиру.

Стоит ли рисковать, нарушая запрет

Практика показывает, что банки не спешат проверять заложенное имущество. По условиям договора они могут раз в год выезжать на объект и его осматривать. Цель осмотра — убедиться, что с объектом все в порядке, в том числе при такой проверке может быть выявлена сдача квартиры в аренду.

Но если заемщик благополучно погашает ипотечный кредит, не совершая просрочек, если он без проблем ежегодно продлевает договор со страховой компанией, никаких выездов банк не совершает. Выезды — это дополнительные затраты, которые кредиторы нести не желают.

Многие заемщики даже не задумываются, можно ли сдать ипотечное жилье. Они просто находят арендатора и заключают с ним договор на правах собственника. И в подавляющем большинстве случаев ничего им за это не бывает.

Но риски исключать нельзя. Кто знает, какую кредитную политику будет вести в дальнейшем банк. Вдруг в какой-то момент он решит проверить заложенную массу имущества. Тогда можно ждать следующих санкций:

  • принудительное выселение арендатора, даже если срок аренды еще не закончился;
  • накладывание на заемщика штрафа;
  • требование досрочно погасить ипотечный кредит.

По факту банкам не выгодно расторгать с благополучным заемщиком отношения или портить их (вдруг тот решит перевести ссуду в другой более лояльный банк в рамках рефинансирования), поэтому жестких санкций ожидать не стоит.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Граждане совершают покупку квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, потому что это выгодно. Арендные платежи перекрывают ежемесячные выплаты. В итоге получается, что заемщик практически не тратит собственные средства на обслуживание жилищного кредита и при этом в перспективе имеет собственное жилье. После выплаты ипотеки он будет получать уже реальную прибыль от сдачи.

Часто граждане используют такую схему для обеспечения жильем маленьких пока что детей. Пока ребенок растет, ипотека постепенно погашается, в том числе за счет арендных платежей. В итоге к моменту взросления ребенка кредит может быть полностью выплачен, чадо будет обеспечено крышей над головой, при этом родители не несли серьезных финансовых затрат.

Чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, можно прибегнуть к расчетам. Возьмем обычный город РФ, пусть это будет Пермь. Двухкомнатную квартиру в районах, приближенных к центру и даже в центре можно купить за 2,5 млн. рублей. С учетом, что заемщик вносит минимальный первый взнос 15%, в кредит уйдет сумма 2 125 000 рублей.

Что получается:

  1. Если оформить ипотеку в Сбербанке под 9,4% годовых, то ежемесячно на выплату кредита будет уходить 22000 рублей. Заложим в эту сумму и коммунальные платежи, в общем расходы на квартиру составят ежемесячно 26000 рублей, плюс добавим еще 1000 за страхование (оплачивается раз в год), получится 27000 рублей ежемесячных трат.
  2. Сдать же эту квартиру можно за 18000-20000 рублей в месяц.

В итоге получается, что за обслуживание ипотечного кредита заемщик фактически будет платить только 7000-9000 рублей. Аренда жилья постепенно будет дорожать, но будут дорожать и коммунальные услуги, поэтому в течение срока выплаты жилищной ссуды реальная сумма расходов мало изменится. А если вы хотите полностью закрыть ипотеку за счет аренды, оформите ипотеку на 20-25 лет, тогда арендные платежи покроют все расходы.

Как выбрать хорошего арендатора

В ваших интересах найти честного и порядочного арендатора, который не будет нарушать покой соседей и не испортит ипотечную квартиру. Действуйте самостоятельно или привлекайте агентство. Идеальный вариант — сдача квартиры семье с детьми, одинокие граждане или молодые бездетные семьи могут нарушать покой соседей, что повлечет за собой проблемы.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, рассмотрите все плюсы и минусы. Плюсов, больше, но и риски присутствуют, если банк не одобряет такие сделки.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.