Покупка квартиры по дду по ипотеке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры по дду по ипотеке: пошаговая инструкцияВозможность получить ипотечный кредит на этапе строительства появилась в 2008 г. В начале стройки жилье дешевле на 20-30%, чем в сданном доме. Если жилищный вопрос не стоит остро, это выгодная покупка. Особенностью сделки является обязательное заключение договора долевого участия. Рассмотрим на чем основано долевое участие в строительстве, какие новости этой сферы?

Дольщик приобретает собственность на жилье в будущем. Полная выплата по договору, получение ключей не является подтверждением владения. Для этого нужно собрать соответствующие бумаги, пройти процедуру государственной регистрации ДДУ, права собственности. Так сделка будет считаться легитимной.

В чем преимущества долевого строительства?

Покупка жилья на этапе застройки выгодна обеим сторонам. Клиент получает квартиру позже, но гораздо дешевле. Строительная компания привлекает дополнительные средства, в том числе за счет кредитных договоров дольщиков. В 2017г. законодательство, регулирующее долевое строительство, было дополнено. Изменения касались дополнительной защиты прав участников договора. Чтобы избежать обмана со стороны недобросовестного застройщика, нужно знать некоторые нюансы ипотеки на долевое строительство, порядок оформления, куда и с какими документами обращаться.

ПреимуществаНедостатки
низкая стоимость жилья; риск банкротства застройщика;
новый дом с современными коммуникациями;возможные задержки сроков сдачи объекта;
возможность перепродажи прав по дду;выше процент по ипотеке;
перед выбором застройщика можно ознакомиться с уставной документацией;сдача квартиры, несоответствующей плану;
возмещение части вкладов из специального фонда.проценты, оплаченные по кредиту, не вернутся при разорении организации.

Министерство финансов готовит поправку в законодательство, регулирующее страхование вкладов. Теперь гарантия будет распространяться на средства дольщиков. Срок действия полиса будет захватывать весь период строительства с лимитом гарантии в 10 млн. рублей. Новые правила вступят в силу с июня этого года.

Особенности ипотечной сделки на несданное жилье

Требования к заемщикам у банков не зависят от того, оформляется ли кредит на квартиру строящуюся, первичного или вторичного рынка. В чем заключается разница при оформлении кредита на объект незавершенного строительства? Кредиторы тщательно анализируют историю, документы застройщиков. У банков есть списки аккредитованных ими организаций, то есть уже заслуживших доверие.

Залогом выполнения заемщиком обязательств выступают имущественные права, а не собственность. Поэтому ссуда при дду предоставляется под процент выше, чем на квартиру вторичного рынка. Может потребоваться дополнительное обеспечение – поручительство или дополнительный залог. Сначала банк утверждает решение по заемщику. После чего потребуются документы от застройщика. Если желаемый объект строительства уже выбран, желательно подать все бумаги сразу.

Для чего регистрируется дду?

Подписей сторон, наличия печати компании на договоре недостаточно для полного подтверждения сделки. Долевое участие считается законным после регистрации дду в реестре. Иначе соглашение считается недействительным.

Это необходимо по следующим причинам:

  • подтверждает проверку уставной, разрешительной документации застройщика в соответствии с ФЗ №214;
  • при регистрировании права владения является основанием для взятия выписки из ЕГРН;
  • необходимо при решении проблем в судебном порядке;
  • покупатель считается дольщиком и имеет законные права только после постановки дду на учет;
  • возможность компенсировать внесенную сумму при признании компании банкротом.

Как защищены инвесторы и что подтверждает законность сделки

Права дольщиков защищает ФЗ №214 от 2004 г. (с внесенными 2017 г. изменениями прав участников долевого строительства), ФЗ №218 от 2015 г. Оплату застройщику следует проводить только после госрегистрации дду. Это гарантирует закрепление конкретного жилья за инвестором. Риск недобросовестности застройщика высок, когда требуют оплату по договору сразу после подписания.

Для защиты прав дольщиков с 01.01.2017 г. вступили в силу изменения закона, регулирующего участие в долевом строительстве. Дополнительно ужесточились требования к застройщику, обязательно создание компенсационного фонда, разработан механизм хранения средств на особых эскроу-счетах.

Новый закон, регламентирующий вопросы долевого строительства, содержит такую информацию:

  • кадастровые карты для помощи в поиске;
  • сроки регистрации дду, права собственности;
  • схема внесения сведений в ЕГРН;
  • оплата госпошлины;
  • причины отказа в регистрации.

Законный договор на долю в строительстве по ФЗ №214 содержит:

  • характеристики приобретаемого жилья;
  • сроки сдачи в эксплуатацию;
  • правовой статус земли;
  • цену, порядок оплаты;
  • ответственность сторон;
  • двухсторонние гарантии.

При внесении данных дду в Росреестр на обороте документа ставится штамп ведомства, подпись, печать регистратора, регистрационный номер.

Покупка квартиры на ранних этапах строительства

Кроме долевого участия в строительстве, возможна покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Регулирует эти процедуры Гражданский, Жилищный кодекс. При покупке через ЖСК договор не регистрируется в Регпалате, что несет риск двойной продажи.

Право заключать дду с инвесторами имеют право компании, имеющие разрешение на строительство, договор аренды земли, проектную декларацию. Если нет хотя бы одного документа, сбор средств возможен по схеме ЖСК с дальнейшим переоформлением в права дольщиков.

Ипотека на сданное жилье

Банки с большей вероятностью кредитуют покупку готового жилья. Если квартира только от застройщика, нужно проверить правомочность действий, наличие прав на продажу, нет ли возможности передачи владения третьим лицам.

Проверить следует документы, содержащие следующую информацию:

  • о компании, кредиторах, инвесторах;
  • кто собственник квартиры, корпуса здания;
  • проектный план (сверить сроки в проекте, разрешении на строительство);
  • акт приема-передачи, введения в эксплуатацию.

Как купить квартиру с долевым участием в строительстве

Риск приобретения сданного в эксплуатацию жилья меньше. Пошаговая инструкция покупки недостроенной квартиры по дду поможет обезопасить дольщика от недобросовестного застройщика. Выбирая застройщика, желательно изучить публичные отчеты. Они обычно содержатся на официальном сайте компании.

К 2020 г. планируется полный переход застройщиков на проектное финансирование. Схема привлечения средств дольщиков на эскроу-счета начнет действовать с 01.06.2018. Механизм предполагает трехсторонний договор между покупателем, компанией, банком. Деньги будут защищены от нецелевого использования. А застройщик будет финансироваться банком, исходя из средств на счетах.

Если застройщик имеет уже сданные дома, можно наглядно увидеть качество строительства и сроки выполняемых работ. Компания обязана по требованию клиента предоставить всю финансовую отчетность, уставные документы. Договор перед подписанием желательно показать юристу или риэлтору. Если документ в порядке, подписывается дду, проходит госрегистрация, оформляется заем в банке при покупке в кредит. Уплаченные инвестором взносы вносятся в специальный фонд, который защищен законодательно до момента окончания строительства.

На что обратить внимание перед покупкой

У застройщика следует уточнить такую информацию:

  • дата окончания строительства, передачи жилья;
  • стоимость конкретной квартиры;
  • платна ли услуга бронирования;
  • список банков, в которых аккредитована компания, для выбора лучших условий.

Этапы оформления

Покупая квартиру по дду в ипотеку, сначала нужно подать документы на согласование выбранной кредитной структуре. После согласования кандидатуры заемщика, определяется максимальная сумма кредита. Можно выбирать квартиру. Желательно, если строительная компания будет аккредитована финансовым учреждением. Иначе процедура будет сложнее, а отказ более вероятен.

Следующие шаги:

  • сбор документов;
  • заключение дду;
  • госрегистрация договора, уплата госпошлины;
  • заключение кредитного договора, регистрация его в реестре;
  • внесение первого взноса.

Банк перечисляет средства застройщику. После сдачи дома дольщик должен будет застраховать объект собственности.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру по дду?

После окончания строительства компания должна составить протокол о разделении жилых и коммерческих площадей, оформить в БТИ техпаспорт. После получения от местных властей разрешения на ввод в эксплуатацию дом ставится на учет в Росреестр, присваивается почтовый адрес.

После этого дольщик оформляет право собственности. За регистрацией нужно подать заявление в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости). Есть несколько способов подачи заявки:

  • личная явка;
  • обратившись в МФЦ;
  • в электронном виде;
  • через юриста за дополнительную плату.

Пошаговая регистрация собственности по дду с оформленной ипотекой:

  • подать заявление на регистрацию вместе с необходимыми документами;
  • получить расписку о принятии бумаг;
  • проставить отметку в дду в срок до 5 рабочих дней;
  • получить дду с отметкой, выписку о праве собственности.

Сроки проведения процедуры зависят от первого или последующего обращения. Первая регистрация занимает 18 рабочих дней, вторая и последующая – 7 дней. При проведении операции через МФЦ сроки увеличиваются на 1-2 дня.

Для получения документов дольщик приходит в учреждение Росреестра с паспортом, распиской. Выдается также выписка из ЕГРН, если об этом было заявлено в анкете.

Как регистрируется переуступка прав по дду?

Если квартира покупается не у застройщика, а у инвестора, заключается дополнительное соглашение к дду об уступке прав, для чего в Росреестр сдается паспорт и договор. Пройдя регистрацию, дополнительное соглашение становится неотъемлимой частью договора. Сделка может быть рискованной, если свои права продает дольщик после банкротства строительной компании.

Перед подписанием договора на переуступку нужно проверить регистрацию дду, финансовое положение компании, оплату взносов, отсутствие претензий к дольщику. Конкретный порядок переуступки определен в договоре долевого участия.

Стоимость регистрации

При регистрации права владения на жилье по дду оплачивается государственная пошлина в местный бюджет. Сумма вносится одной из сторон или делится пополам.

Способ регистрации Сумма пошлины в рублях
Личная явка дольщика350
Электронный способ3500
Обращение компании6000
Уполномоченный юристот 8000
Запрос выписки200

Оплата вносится до подачи заявления. Квитанция подается в пакете бумаг на регистрирование.

Проверить регистрацию дду можно лично, на сайте Росреестра, подав запрос в МФЦ. Статус недвижимости можно узнать онлайн на сайтах местный инстанций. Для получения информации нужно предъявить удостоверение личности, договор.

Могут ли отказать в регистрации?

Процедура имеет четкий регламент, этапы. О невозможности регистрации заявитель уведомляется письменно. Отказ в регистрации возможен в случае:

  • неполного пакета бумаг;
  • ошибки в заявке;
  • обнаруженной подделки, нелегальном оформлении документа;
  • подачи документа лицом, не имеющим на это права;
  • кредиторских требованиях при банкротстве, ликвидации компании;
  • если объект уже был зарегистрирован.

Выплата кредита до приобретения права владения жильем

Несданная квартира не может являться предметом залога. На основании дду обеспечением выполнения заемщиком своих обязательств выступают имущественные права.

После полного погашения ссуды обременение снимается по совместному заявлению сторон. В Росреестр являются представитель банка и заемщик. Дополнительно нужно показать справку о полном погашении.

Какие банки кредитуют по дду

Особенно выгодно оформлять ссуду на квартиру в банке, где аккредитована строительная компания. Рассмотрим лучшие ипотечные предложения банков с долевым участием заемщика в строительстве.

Сбербанк предоставляет в кредит 80% от суммы по дду. Процент составляет 11,5%, если заключен договор личного страхования. Выданные средства могут быть переведены банком в два этапа. Часть после предоставления дду, остальное – через два года. Механизм помогает существенно сэкономить на процентах.

Газпромбанк кредитует на срок 30 лет под 11% с первым взносом от 15%. До приобретения права владения на объект строительства обязательно поручительство, предоставление в залог другой недвижимости. Ставка понижается на полпроцента после оформления права собственности.

ВТБ 24 принимает заявки на ипотеку в онлайн режиме. Срок договора составляет до 30 лет, ставка – от 12,1%. Онлайн согласованная заявка действительна 4 месяца.

Для регистрации дду обязательно оформить страховку. Действие ее должно захватывать последнюю выплату по договору.

При оформлении военной ипотеки в подписании дду участвует представитель Росвоенипотеки. По условиям аккредитации здание должно быть готово на 90% (ранее было — 78%).

Признание права собственности по долевому участию через суд

Необходимость защиты прав возникает, когда дом сдан в эксплуатацию, но есть разногласия с застройщиком. Решением станет подача иска в суд. Это распространенная процедура. Однако для положительного решения нужно грамотно пройти следующие шаги:

  1. Определить предмет иска;
  2. Подготовить, подать заявление;
  3. Дело рассматривается в суде;
  4. Получить решение;
  5. Зарегистрировать права собственности.

Если цена иска превышает 1 млн. рублей, необходимо оплатить госпошлину. Заявление лучше подать по месту строительства. Если документы в порядке, проводится 2-4 заседания. Решение готовит судебная канцелярия в срок до двух месяцев. В течение 3 месяцев его можно обжаловать. Признанная по суду собственность подлежит регистрации в реестре. На это уйдет еще 1 месяц.

Расторжение дду с ипотекой по требованию дольщика

При оформлении займа на жилье, права долевого участия в строительстве передаются банку в залог. Без разрешения кредитной организации не получится решить ни один юридически значимый вопрос. Расторжение дду означает потерю прав на будущее владение жильем. Значит, проценты по кредиту оплачивались впустую. Этот вопрос законодательно не урегулирован. Однако, по условиям договора сторона, нарушившая обязательства, должна оплатить второй стороне понесенные убытки. Проценты по ипотеке считаются убытком, их нужно включить в состав претензии.

Действия дольщика-заемщика:

  • оповестить банк о намерении расторгнуть дду;
  • написать заявление на досрочную выплату ссуды;
  • составить строительной компании уведомление, иск;
  • принять участие в судебном рассмотрении.

По поручению Президента ЦентроБанк, Правительство, АИЖК должны разработать альтернативную схему финансирования строительства. Цель новшества – отказаться в итоге от долевого участия граждан в процессе. Строительные компании перейдут на банковское проектное финансирование. Клиент будет покупать квартиру в новостройке, а не ее проект на этапе котлована. Преимущества новой схемы – полное решение проблемы обмана со стороны застройщика. Минусы – возможное подорожание квартир, финансовые потери застройщиков при нестабильной экономической ситуации. Такие механизмы могут заработать в стране не ранее, чем через 3-5 лет.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.