Как делится при разводе квартира если она в ипотеке: способы раздела

Как делится при разводе квартира если она в ипотеке: способы разделаЕсли ипотека оформлялась супругами, то купленная недвижимость является совместной собственностью. Если ссуда уже выплачена, то особых сложностей с разделом имущества не будет, но если кредит еще не погашен, то дело значительно осложняется: по сути, квартира еще не стала собственностью семьи, а вот обязанность оплаты ссуды лежит на обоих супругах. Разделить ипотеку при разводе супругов с детьми еще более сложно.

Если договориться не получается, выход только один — обращение в суд. Ипотека и развод — не простой процесс.

Нормативное регулирование

Закон говорит, что все купленное в браке имущество принадлежит супругам в равных долях. То же самое касается и долгов, в том числе кредитных: не важно, на кого оформлена ссуда, даже после развода супруги имеют одинаковые обязанности по выплатам.

Важно! Если вы разводитесь, выплаты ссуды это касаться не должно. Супруги должны договориться и вносить ежемесячные платежи согласно графику. Если выплаты прекращаются, банк начисляет пени и может инициировать изъятие заложенной недвижимости. По закону банк может это сделать, если выплат по кредиту нет в течение трех месяцев.

На сегодня нет закона, который бы четко регулировал эту ситуацию, поэтому раздел ипотеки при разводе часто происходит в суде, и ситуация решается в индивидуальном порядке. Если у бывших супругов есть дети, суд обычно принимает решение выделить большую долю имущества тому супругу, с которым остаются дети.

Если же в ипотечной квартире выделены доли детям, что обычно бывает при сделках с материнским капиталом, то однозначно доля супруга, с которым остаются дети, будет условно за счет этого увеличена.

Например, если квартира была оформлена на 4-х собственников в равных долях, а дети остаются с матерью, то отец может претендовать только на 1/4 часть жилья. И не важно, что речь об ипотечной квартире, купленной с маткапиталом, где пока что физически доли детям не выделены: обязательство о выделении долей детям после выплаты ссуды является основанием для принятия судом такого решения.

Если ипотека оформлена до брака

Совместной собственностью является только то имущество, которое было приобретено в период брака, но с ипотекой не все так однозначно. Если ипотека взята до брака, то после развода квартира делится только в случае, если супруг/супруга собственника принимал участие в погашении ссуды.

Все зависит от конкретной ситуации:

  1. Если ипотека была оформлена и погашена еще до момента вступления в официальный брак, вторая половина не имеет права претендовать на это имущество.
  2. Если граждане вступили в брак при действующей ипотеке, то второй супруг, который не является созаемщиком, может претендовать на часть имущества в материальном выражении. Дело в том, что после вступления в брак семья вела общее хозяйство и совместно платила по жилищному кредиту. Поэтому супруг, который не участвовал в оформлении ипотеки, может через суд потребовать возмещения части уплаченных средств.

Ответ не вопрос, кому достанется квартира в ипотеке при разводе, в этом случае однозначен: тому, кто изначально оформил ипотеку, второй супруг может претендовать на денежное возмещение. Но здесь все может решиться в индивидуальном порядке, особенно если в семье есть дети. Опять же, законом ситуация не регулируется, поэтому все решается на усмотрение суда.

Если супруг внес первоначальный взнос за счет собственных средств

Часто бывает такое, что при оформлении ипотеки один из супругов продает свое имущество, купленное до брака, и эти деньги направляются на первоначальный взнос по ипотеке. С одной стороны купленная в кредит недвижимость однозначно является совместно нажитым имуществом, но с другой стороны один из супругов внес в счет покупки свою личную собственность.

В таком случае, если договориться «полюбовно» не получается, тому, кто несет убыток, следует обратиться в суд. Если будет доказано, что первый взнос был внесен за счет личных средств супруга, которые не подлежат делению в браке, суд может изменить пропорцию долей в ипотечной квартире.

Идеальный вариант — просто договориться

Лучше всего решить вопрос, как делится квартира при разводе, без обращения в суд. Судебные тяжбы по этим вопросам могут затянуться на годы, при этом выплата ежемесячных платежей не должна прекращаться.

Возможные выходы из ситуации:

  1. Если у бывших супругов нет другого жилого имущества, они будут вынуждены проживать под одной крышей в заложенном банке жилье. В этом случае лучшим решением будет уплата ежемесячных платежей 50/50.
  2. Реализация ипотечной квартиры и разделение вырученной суммы пополам.
  3. Супруг уходит из квартиры и вместо алиментов продолжает оплачивать ссуду.

Как продать квартиру в ипотеке при разводе супругов

Часто супруги принимают решение продать спорную квартиру, чтобы таким образом ее разделить в натуре. Но сделать это просто так невозможно, так как недвижимость находится в залоге и не может быть продана по стандартной схеме. Заемщикам в любом случае нужно идти в банк и договариваться. Необходимо заручиться согласием банка, обычно кредиторы его дают, так как иного выхода просто нет.

Вся сделка проходит с непосредственным участием банка, без него ничего не будет зарегистрировано. К сожалению, продавцам приходится сбрасывать цену, привлекая таким образом покупателя, который согласится на сложную и более долгую сделку.

После реализации квартиры часть вырученных средств направляется на досрочное погашение жилищного кредита, а часть делится поровну между супругами. Если у семьи есть дети, супруг, с которыми они остаются, может претендовать не большую долю. Опять же, если о разделе средств не получится договориться, придется обращаться в суд, который обычно решает вопрос, учитывая наличие детей.

Разделение ответственностей

Если при оформлении ипотечного кредита заемщики несли солидарную ответственность, то есть вместе отвечали за выплату ипотечного кредита, при разводе можно обратиться в банк и разделить ответственность на две индивидуальных. По факту каждый получит отдельный график платежей с 50%-ным ежемесячным платежом.

На практике банки крайне редко соглашаются на такую сделку, потому что может случиться так, что один бывший супруг будет исполнять свою индивидуальную ответственность, а другой нет. Получается, что имущество будет общим, но при этом один является добросовестным заемщиком, а другой нет. Банку будет сложно решить вопрос с реализацией заложенного имущества.

Отказ одного из супругов в пользу другого

Например, бывший муж отказывается от имущества и обязательств в пользу бывшей жены с детьми. В этом случае супруга становится полноправной собственницей недвижимости и единственной заемщицей. Но не все так просто — решая вопрос, как созаемщику выйти из ипотеки при разводе, в любом случае нужно обратиться в банк и заручиться его согласием.

Бывшей жене в этом случае нужно доказать свою платежеспособность, иначе как она будет платить ипотеку? Банк рассмотрит все ее источники доходов, в том числе алиментные выплаты на детей. Если суммарного дохода будет хватать на обслуживание ипотечного кредита, банк выведет мужа из сделки и переоформит договор на жену.

Как делится ипотека с материнским капиталом при разводе с детьми

По закону, если при оформлении жилищной ссуды используется материнский капитал, доли в недвижимости выделяются всем членам семьи. В этом случае дело о разделе имущества осложняется, так как есть обязательства о выделении долей детям.

По закону ухудшить условия проживания детей или уменьшить их долю невозможно, и все сделки с таким имуществом будут проходить только с разрешения органов опеки. Если полюбовно договориться не получается, придется обращаться в суд. Разделить такое имущество в натуре вряд ли получится, потому что тогда нужно будет выделять долги детям где-то еще, причем ухудшение условий проживания несовершеннолетних недопустимо.

Как поделить квартиру в ипотеке при разводе с несовершеннолетними

Закон всегда на стороне несовершеннолетних, ухудшение условий их проживания недопустимо, этим часто руководствуются судьи, принимая решение о разделе имущества и о пропорциях обязательств по обслуживанию ипотечного кредита.

Например, если в результате раздела квартиры дети будут вынуждены проживать в худших условиях, суд может принять такое решение: оставить квартиру жене с детьми, но обязать ее при этом выплатить долю мужу. Долговые обязательства перед банком при этом никуда не деваются.

Если детей много и они остаются с матерью, то доля матери суммируется с долями детей, даже если детские доли не выделены в натуре. Если дети/ребенок остаются с матерью, у которой кроме ипотечного жилья нет другого имущества, а у мужа при этом есть другая собственная недвижимость, суд также может учесть этот факт и увеличить долю жены.

В любом случае все решается индивидуально. Судебная практика раздела квартиры в ипотеке при разводе довольно обширная и часто можно встретить кардинально разные решения суда при идентичных обстоятельствах разных споров. Это происходит, так как ситуация не регулируется законом.

Раздел квартиры при военной ипотеке

Военная ипотека — кардинально иной продукт, значительно отличимый от стандартных жилищных кредитов. При таких сделках фактически всю стоимость жилья оплачивает Министерство обороны, оно же и является залогодержателем имущества.

Ссуду выдает банк, первый взнос при этом уплачивает государство в виде накоплений НИС, и далее ежемесячные платежи банку будет переводить не сам заемщик и его семья, а Минобороны. Поэтому все методы раздела, указанные выше, применяться не могут и не будут.

По факту жилье получает сам военнослужащий, его жена и дети не фигурируют в сделке и не имеют отношения к имуществу. Нормы гражданского кодекса относительно совместно нажитой собственности в данном случае действовать не будут.

Разделить жилье, купленное по военной ипотеке, в процессе ее погашения невозможно. Манипуляции с недвижимостью возможны только после полной выплаты ссуды. Но если квартира оказалась купленной полностью за счет государственных средств, супруга и дети военного претендовать на нее не смогут.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.