Что дает страхование титула при оформлении ипотеки

Что дает страхование титула при оформлении ипотекиТитул — право собственности на недвижимость. Если сделка купли-продажи жилья по каким-то причинам признается недействительной, то покупатель теряет право собственности, при этом вернуть уплаченные деньги крайне сложно. Поэтому ответить на вопрос, что такое титульное страхование недвижимости, можно так — это защита покупателя на случай, если он попадает в ситуацию, ведущую к потере прав собственности. При наступлении такого случая страховая компания возместит потери.

Что такое страхование титула

Это услуга страховых компаний, которая часто предлагается гражданам при оформлении ипотечного кредита, но при этом приобрести полис можно и при совершении стандартной сделки купли-продажи любого недвижимого объекта. Риски потери титула чаще всего встречаются на рынке вторичного жилья: если объект несколько раз сменил собственников, в каждом звене цепи сделок может быть обнаружен дефект титула, и тогда все последующие сделки признаются судом недействительными.

Например, продавец получил квартиру в наследство и решил ее продать. Спустя какое-то время «опомнился» еще один гражданин, который имеет право на получение этого наследства. Если суд признает, что он пропустил сроки вступления в наследство по уважительной причине, продажа объекта наследственной массы признается недействительной. В результате добросовестный покупатель лишается права собственности. Именно от таких случаев и защищает титульная страховка.

Личное и титульное страхование при ипотеке

Это два совершенно разных полиса, защищающих банковского заемщика от разных ситуаций. Оба полиса приобретаются клиентом добровольно, но банк может повысить ставку, если заявитель отказывается от дополнительных страховок. Полис защищает не только заемщика, но и банк, поэтому отсутствие полисов повышает риски банка, что и отражается на ставке.

  1. Личное страхование заемщика. Страховые случаи — смерть заемщика, получение инвалидности, потеря трудоспособности. При наступлении соответствующего случая ипотечный кредит за гражданина выплачивает страховая компания. Если заемщик умер, полис защитит его наследников, долг им не перейдет, он будет закрыт страховщиком. При покупке полиса обязательно изучите перечень страховых случаев, например, самоубийство в него не входит.
  2. Титульное страхование. Если вдруг заемщик потеряет право собственности на купленное в кредит имущество, страховая компания покрывает ущерб. Таким образом банк защищает залог, а заемщик не понесет финансовых потерь при наступлении страхового случая.

Личное и титульное страхование при ипотеке оформляются непосредственно в момент заключения договора. Срок действия полисов — один год или три, в дальнейшем их нужно продлевать. Услуга платная, ее полностью оплачивает заемщик.

Что дает страхование титула при ипотеке

К сожалению, ситуации, когда граждане теряют права на купленное жилье, встречаются часто. Даже банк, совершая юридическую проверку недвижимости, далеко не всегда может выявить риски такого рода — часто это просто невозможно, особенно если квартира несколько раз меняла собственников.

Не спешите отказываться от страхового продукта, защищающего ваши права собственности. Риски есть всегда, и порой эти риски создают мошеннические группы: они намеренно продают жилье, чтобы потом подать в суд и лишить покупателя и денег, и имущества. Конечно, при этом используется законный повод: например, окажется, что на момент совершения сделки продавец был недееспособным.

Нужно ли страхование титула при ипотеке — решать вам. При этом помните, что по закону вы обязаны застраховать объект залога, которым стандартно является покупаемое имущество. Страховка защищает банк и заемщика на случай уничтожения недвижимости или ее сильного повреждения: при пожарах, природных катаклизмах, техногенных катастрофах и пр.

Важно! Если недвижимость выступает залогом по ипотечному кредиту, выгодоприобретателем выступает банк. Именно он получит возмещение от страховой компании и закроет тем самым долг заемщика.

Риски утраты при титульном страховании

Полный перечень рисков будет прописан в договоре на оказание страховых услуг. Но обязательно ознакомьтесь с этим перечнем перед подписанием договора. Стандартно титульное страхование сделок с недвижимостью предполагает следующие риски потери прав собственности:

  • в результате мошеннических действий, поделки документов, двойной продажи жилья;
  • нарушение имущественных прав иных лиц: наследников, супругов, несовершеннолетних и пр.;
  • признание сделки купли-продажи недействительной;
  • ошибки в документах при заключении сделки, ошибки регистраторов.

Это может быть любой случай, который повлек потерю прав собственности добросовестного покупателя. Обратите внимание, что защита титула касается только юридических рисков. Если вы потеряли жилье, например, из-за взрыва газа, страховое покрытие по этому полису не полагается, этот случай входит в стандартное страхование недвижимости от утраты, уничтожения, повреждения.

Когда нужно оформлять страховку титула

Полис приобретается добровольно, но можно выделить ситуации, когда стоит серьезно задуматься над его приобретением:

  1. Оформление ипотечного кредита. Что такое титул в страховании при ипотеке? Это ваши права собственности, которые будут защищены. Если вдруг сделка признается недействительной, вы потеряете и деньги, и жилье. Конечно, вы можете в дальнейшем обратиться в суд и взыскать средства с продавца, но на практике это часто не приводит к нужному результату.
  2. Совершение сделки с объектом вторичного рынка. Если в выписке из ЕГРП вы видите, что объект более 2-3-х раз менял собственников, то в любом звене цепи сделок есть риск. Вдруг года три назад были нарушены права несовершеннолетнего, который теперь заявляет о них и просит вернуть ему положенное.

Сделки с объектами первичного рынка несут гораздо меньше рисков, так как вы в этом случае — первый покупатель, перед вами ни у кого не было на него прав собственности. Но титульная страховка квартиры убережет вас от неправомерных действий застройщика. Титульный период начинается с момента получения покупателем права собственности, то есть на момент возведения дома оформить услугу невозможно.

Сколько стоит титульное страхование

Закон не устанавливает четких тарифов, как, например, в случае с ОСАГО. Каждая страховая компания устанавливает свои тарифы, поэтому обязательно сравните предложения разных организаций, прежде чем сделать выбор. Точная стоимость титульного страхования зависит от количества проведенных сделок с объектом, с их давностью и другими факторами.

  1. Титульное страхование в Ингосстрах. Точную стоимость услуги необходимо рассчитывать в офисе компании, на ее сайте нет калькулятора для расчета цены такого полиса. Базовые ставки — 0,2-0,35% от рыночной стоимости страхуемого объекта.
  2. Титульное страхование Ресо-Гарантия. Если сделать расчет на кредитном калькуляторе, расположенном на сайте компании, получим, что при страховой сумме в 3 миллиона рублей защита титула квартиры обойдется в 15000 рублей, то есть это примерно 0,5%.
  3. Титульное страхование Согаз. Для уточнения условий страхования и стоимости услуги необходимо обращаться в офис компании, на своем сайте информацию о тарифах Согаз не предоставляет.
  4. Титульное страхование Альфастрахование. Стоимость услуги начинается от 0,3% в год.
  5. Росгострах, его тарификация — 0,25-1%. Чтобы получить точный расчет, нужно обращаться в офис.

Важно! Срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью — 3 года. Поэтому и титульный полис стандартно приобретается на этот срок.

С предложениями страховых компаний лучше знакомиться в их офисах, там можно получить более детальную информацию. Компании Согаз, Ингострах, Росгострах и другие — крупные организации, филиалы которых есть во всех крупных городах страны.

Можно ли отказаться от титульного страхования в ипотеке

Услуга не обязательная, поэтому вы можете отказаться от нее. Обязательным будет только приобретение полиса, защищающего объект от повреждений или утраты. Но отказываясь от услуги, учитывайте два важных фактора:

  • уменьшается вероятность одобрения, кредитный рейтинг потенциального заемщика будет ниже;
  • повышается процентная ставка по кредиту. Многие банки предпочитают, чтобы заемщики подключались к комплексному пакету услуг, то есть страховали себя, сам объект и титул. При отказе от покупки полисов банк повышает ставку — это нормальная практика, так как тем самым клиент увеличивает риски.

Если жилье приобретается за наличный расчет

Титульное страхование без ипотеки страховые компании продают без особых проблем. Если речь об ипотеке, банк порекомендует определенного страховщика и поможет собрать необходимый пакет документов. При самостоятельной покупке недвижимости нужно самому найти подходящего страховщика, сравнив тарифы разных компаний (делайте расчет в офисах, данные онлайн-калькуляторов могут быть неверными).

Для приобретения полиса защиты титула квартиры необходимо собрать следующий пакет документации (на примере компании Росгострах):

  • свидетельство собственности;
  • копии паспортов страхователя и продавцов квартиры;
  • копия техпаспорта либо выписка из него;
  • выписка из домовой книги;
  • все договора отчуждения за последние три года;
  • документ, на основании которого продавец получил право собственности;
  • документы о приватизации;
  • разрешение органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • согласие на сделку супруги/супруга, если продавец состоит в браке;
  • справки продавца из ПНД и наркологического диспансера;
  • другие документы в зависимости от обстоятельств.

В рамках программы можно застраховать права на квартиры, дома, любые жилые помещения, земельные участки. Также договор можно оформить и на нежилые помещения, коммерческие объекты. Если приобретается строящееся жилье, полис можно купить только после сдачи объекта и получения покупателем свидетельства о собственности.

Случаи, которые не покрывает страхование титула

Выплата не положена, если право собственности утрачено при уничтожении объекта из-за военных действий, взрыва, радиационного заражения и тому подобное — на эти случаи распространяется стандартная страховка недвижимости, но не титульная.

Также выплаты не совершается при следующих обстоятельствах:

  • если недвижимость изъята или конфискована государственными органами;
  • если взыскание на имущество обращено по обязательствам выгодоприобретателя (банка в случае с ипотекой);
  • изъятие участка земли, который используется не по назначению;
  • право собственности прекратилось из-за бесхозяйственного содержания жилья;
  • помещение используется не по назначению (например, квартира используется как офис или магазин);
  • если квартира ипотечная, а заемщик не соблюдает порядок возврата средств;
  • если в помещении проведена незаконная перепланировка.

Точный перечень нестраховых случаев уточняйте в офисе страховой компании, все они будут отражены в договоре на оказание услуги.

Если страховая компания отказывается выплачивать страховые возмещения

Если по решению суда вы потеряли право собственности на приобретенную недвижимость, необходимо обратиться к страховой компании и предоставить пакет документов для получения положенной выплаты. Если имеет место страховой случай, отраженный в договоре, компания обязана возместить убытки. Но, к сожалению, страховщики всегда пытаются отстоять свои материальные интересы и могут отказать в выплате.

Если вы уверены в своей правоте, выход один — обращение в суд. При этом если речь об ипотечном кредите, банк будет принимать во всем этом непосредственное участие, так как именно он — выгодоприобретатель по договору.

Мы разобрались в вопросе, что значит страхование титула при оформлении ипотеки или покупки жилья за наличные, но решение о приобретении услуги принимаете только вы.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.