Особенности заключения договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры по ипотекеОдним из важнейших этапов приобретения недвижимости в кредит является заключение соглашения с продавцом. Безусловно, лучше для этой цели обратиться к юристу, но разобраться с процедурой самостоятельно тоже вполне реально. Ниже разберем основные положения по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке, законодательную базу этого процесса, а также дальнейшие действия заемщика.

Законодательные основы ипотечного кредитования

Общая политика ипотечного кредитования была разработана еще в 2000 году и получила свое законодательное закрепление в Концепции развития ипотечного жилищного кредитования. В документе содержатся положения, регламентирующие отношения между кредитором и заемщиком, которые возникают в связи с заключением кредитного договора на приобретение жилой недвижимости.

В продолжение и для расшифровки концепции был принят еще ряд правовых актов:

  • Закон РФ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г.
  • Постановление Правительства РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. и др. постановления.

Для регламентации отдельных моментов заключения, изменения, прекращения или признания недействительным договора ипотеки используется судебная практика и другие нормативные правовые акты.

Общие положения договора

Основной особенностью ипотечного соглашения, отличающей его от других договоров, является передача приобретаемого на заемные средства имущества в залог кредитору. Таким имуществом может выступать квартира, дом или часть жилого помещения.

Договор считается заключенным, если в нем нашли отражение следующие моменты:

  1. Предмет ипотеки – объект, на покупку которого заемщику выдаются средства и который будет передан банку в качестве залога.
  2. Цена на приобретаемую недвижимость, определенная в ходе переговоров с продавцом или путем оценки юридическим лицом.
  3. Размер ипотечного кредита (обычно до 90 % от стоимости жилья).
  4. Сведения об объекте кредитования (адрес, площадь, количество комнат и пр.).
  5. Права и обязанности сторон по договору.
  6. Ответственность сторон в разных ситуациях, в т.ч. форс-мажорных.

Указанные положения должны быть отражены в соответствующих разделах документа.

Необходимые разделы

Договор купли-продажи сам по себе небольшой. В этом документе должна быть обязательно указана следующая информация:

Сведения о продавце и покупателе

Обязательно сверить Ф.И.О. с паспортными данными. Все должно быть записано в точности с документом, удостоверяющим личность, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Адрес указывается, исходя из отметки о постоянной регистрации. Прописывается и семейное положение покупателя.

Сведения об предмете купли-продажи

В договоре должны быть отражены точные характеристики жилья, которые помогут отличить его от других объектов недвижимости и укажут, что именно об этой квартире/доме в документе идет речь: адрес, количество комнат, площадь (общая и жилая). Здесь же следует отметить основание появления права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, наследования).

Источник средств для оплаты

Тут следует указать, откуда были взяты деньги на покупку квартиры. В случае с ипотекой вписывается, что часть оплаты осуществляется за счет собственных средств, часть – за счет средств кредита. Далее дается описание этого кредита: номер договора, сумма, размер первоначального взноса и др.

Порядок расчетов

Договор в обязательном порядке содержит указание на порядок расчетов между продавцом и покупателем. В случае с оформлением ипотеки в документе указывается, что часть средств будет передана лично покупателем, а часть переведена банком-кредитором на лицевой счет после государственной регистрации сделки. Обычно в разделе о взаиморасчетах есть условие о написании расписки продавцом о получении части средств.

Права и обязанности сторон

Здесь идет информация об имеющихся правах у продавца и покупателя в части совершения сделки: право на получение средств у продавца, на передачу в собственность жилья у покупателя и, соответственно, обязанность передать деньги у покупателя и передать квартиру в собственность у продавца и др.

Реквизиты сделки

К этому пункту можно отнести сведения о месте и времени проведения сделки, дате ее исполнения и сроке действия договора.

Подписи сторон

Юридическую силу документ приобретает с момента подписания договора. Перед тем, как поставить свою подпись, внимательно ознакомьтесь со всеми условиями.

На самом деле нет нужды самостоятельно набирать всю указанную выше информацию и разбивать на пункты и подпункты. Можно просто скачать образец договора, в котором уже описаны все стандартные положения. Вам останется лишь указать сведения о продавце, покупателе и самой недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Поскольку мы говорим конкретно о составлении договора купли-продажи за счет средств ипотечного кредита, то следует упомянуть о так называемом предварительном договоре. Этот документ содержит все основные положения по сделке и гарантирует кредитору, что соглашение между сторонами действительно есть, и деньги продавцу переводятся именно для покупки жилья.

Предварительный договор составляется сторонами и передается кредитору вместе с остальным пакетом документом для оформления кредита. Нотариальное удостоверение для него не предусмотрено, а юридическую силу он получает сразу после подписания. На основании этого документа банк принимает решение о выдаче ипотеки.

Предварительный договор – не просто бумажка. По содержанию он почти не отличается от основного. Отличие в том, что после его подписания стороны не должны выполнять основные положения сделки (передавать имущество, оплачивать покупку и т.п.). По результатам заключения этого документы продавец и покупатель берут на себя обязательство совершить указанные в договоре действия сразу после подписания основного документа. А этот договор нужен банку, чтобы стороны не изменили свое решение во время рассмотрения заявки на получение кредита.

Сбор и порядок оформления документов

Как выше уже было сказано, предварительный договор купли-продажи передается вместе с основным пакетом документов для рассмотрения заявки на ипотеку. Точный список бумаг банк выдает при первичном обращении. Обычно в него входит:

  • Паспорт
  • Дополнительный документ, удостоверяющий личность (военный билет, водительское удостоверение, ИНН и др.)
  • Справка о доходах (по форме банка или 2-НДФЛ)
  • Копия трудовой книжки
  • Сведения о семейном положении, нотариально заверенное согласие супруга(-ги) на оформление жилищного кредита (если клиент состоит в браке)
  • Свидетельство о рождении детей (при наличии) и др. по требованию кредитора.

Если заявка была одобрена банком, то стороны заключают основной договор, на основании которого будут переведены средства за квартиру.

Однако право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации ипотечного соглашения. Эту процедуру покупатель проводит самостоятельно по правилам, предусмотренным законодательством.

Регистрация ипотечного соглашения

Законодательную базу для этой процедуры составляет Закон «Об ипотеке». В нем прописаны временные рамки и порядок проведения регистрации.

Сроки и порядок проведения процедуры

Государственные органы зарегистрируют договор ипотечного кредитования в течение:

  • 15 дней – для земельных участков;
  • 5 дней – для объектом недвижимости.

Покупатель обязан уплатить госпошлину за регистрацию договора ипотеки. Льготные условия для совершения этой операции предусмотрены для определенных категорий заемщиков (военнослужащих и работников бюджетной сферы). На обычных условиях плата за регистрацию договора составит:

  • 1 тыс. рублей – для физических лиц;
  • 4 тыс. рублей – для юридических лиц.

Процедура проводится в следующей последовательности:

  1. Стороны подают совместное заявление в региональное подразделение Росреестра и прилагают необходимые документы: договор ипотеки, кредитное соглашение, квитанцию об уплате госпошлины, закладную на имущество (при наличии). В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы, вроде нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости
  2. Стороны ожидают, пока уполномоченный представитель Росреестра проверит документы и поставит печать на закладной и ипотечном договоре.

На этом процедура регистрации считается оконченной. Ее результатом становится оформление права собственности на кредитуемое жилье.

Регистрация дополнительного соглашения к ипотечному договору

В ряде случаев к договору ипотечного кредитования принимаются изменения и дополнения. Они оформляются так же, как и основной документ. Новые положения подлежат такой же регистрации в Росреестре, иначе сделка будет признана недействительной.

Процедура проводится регистрационное палатой сразу после подписания документов с внесенными изменениями и дополнениями. Сроки такие же: 5 дней для объектов недвижимости и 15 дней для земельных участков.

Юридическую поддержку и полное сопровождение от выбора квартиры до ее регистрации в государственных органах осуществляют специальные компании. Если нет желания возиться с составлением документов и прочей бумажной волокитой, можно воспользоваться услугами специалистов. В обратном случае лучше заранее ознакомиться с законодательной базой и основными положениями по проведению сделки как с продавцом жилья, так и с банком-кредитором.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.