Особенности долевого кредитования: обзор предложений банков в 2018 году

Особенности долевого кредитования: обзор предложений банков в 2018 годуВ некоторых случаях возникает необходимость оформления ипотеки на приобретение доли в квартире. Возможность получения такого займа зависит от условий банка, но в целом граждане могут рассчитывать на одобрение заявки при соблюдении ряда нюансов.

Виды долевой собственности

Многие часто путают понятия долевой и совместной собственности. В первом случае следует понимать распределение долей в пропорциональных или неодинаковых частях. Во втором разделения недвижимости на части не происходит – она принадлежит обеим жильцам на одинаковых правах.

Интересуясь, можно ли взять долю в квартире в ипотеку, граждане нередко подразумевают ситуацию после развода или при совместном проживании супругов, когда жилище принадлежит только одному из них (по договору дарения, по наследству и т.д.). В этом случае банк однозначно откажет в кредитовании: налицо мошеннические действия, в результате которых клиент может не стать полноправным владельцем, соответственно, финансовое учреждение не получит гарантию погашения займа в виде залога жилплощади до момента внесения последнего платежа.

Сказанное выше не говорит, что кредиторы во всех случаях отказывают в ипотеке на долю в квартире. Здесь важно несколько моментов:

  • Сможет ли заемщик оформить в собственность жилье после внесения всей суммы?
  • Кому принадлежит недвижимость? Если владельцами являются близкие родственники потенциальных заемщиков, некоторые банки отклоняют заявки ввиду высоких рисков для себя.

Для получения ипотечного кредита на долю в квартире необходимо ознакомиться со списком банков, которые занимаются такими займами, а также изучить их условия. Чаще всего для клиентов устанавливаются стандартные процентные ставки (от 6 до 13%), но они могут воспользоваться государственными программами, дабы уменьшить сумму переплаты или ежемесячных платежей.

Особенности долевого кредитования

Покупая целую квартиру в ипотеку, впоследствии заемщики становятся ее полноправными владельцами. С долевым кредитованием все иначе: например, после приобретения комнат в коммунальных квартирах, граждане оформляют на себя только часть общей жилплощади. Впоследствии при систематической неуплате долга клиент лишается недвижимости: до закрытия кредитного договора она находится в залоге у банка и является гарантом исполнения договорных обязательств.

Изъятие доли производится только по решению суда судебными приставами. После этого финансовое учреждение имеет право выставить жилплощадь на продажу, причем согласие других долевых собственников не требуется.

При оформлении жилищного займа на долю в квартире банки обычно выдвигают следующие требования:

  • Возраст: от 21 года.
  • Хорошая кредитная история.
  • Платежеспособность: при расчете ежемесячных платежей будет учитываться доход клиента, и их размер не должен превышать 45% от зарплаты.
  • Предоставление первоначального взноса. Минимальная величина – 10%, но некоторые финансовые компании не требуют его, в этом случае возможны более высокие процентные ставки.
  • Стаж работы на последнем месте: 6 месяцев.
  • Российское гражданство или резидентство.
  • Иногда требуется регистрация в населенном пункте, где планируется покупка недвижимости.
  • Предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от других собственников (оформляет и оплачивает продавец).

Важно! Законодательство не ограничивает банки при установлении требований, и они сами вправе самостоятельно решать, на каких условиях выдавать займы.

Помимо представленного выше, финансовые учреждения обращают внимание и на другие нюансы:

  • Дом, в котором располагается квартира, не должен считаться аварийным. Гарантируется 100%-ный отказ в удовлетворении заявки клиента.
  • Недвижимость должна состоять на балансе жилого фонда.
  • Жилплощадь должна быть оснащена системами водо-, газо- и электроснабжения.
  • Не допускается наличие обременений или пребывание квартиры в залоге.

Кредитор может самостоятельно устанавливать требования к помещениям, оформляемым в ипотеку. Чаще всего это соответствие нормам площади на одного человека для проживания; отсутствие других граждан, имеющих право на нее; расположение в многоэтажном доме; размещение жилья на любых этажах, кроме первого и последнего.

Долевая ипотека на двоих

Если лица проживают в гражданском браке, они могут оформить ипотеку на двоих, где один из них будет выступать заемщиком, а второй — созаемщиком. После регистрации выписки из ИГРП каждому из них будет принадлежать по ½ доли.

Какие требования устанавливаются для созаемщиков:

  • Официальный доход, подтвержденный справками от работодателя.
  • Возраст более 21 года на дату оформления займа и не более 60-70 – на момент погашения. Критерии зависят индивидуально от банка.
  • Прописка на территории присутствия офиса кредитора.

Наличие родственных связей здесь значения не имеет. В отличие от поручителей, созаемщик может претендовать на долю в ипотечном имуществе, а также получить налоговый вычет. Последнее возможно лишь в том случае, если он состоит в официальном браке с основным заемщиком.

Выкуп второй доли квартиры

Если гражданин состоял в браке и владеет частью квартиры, а вторая доля принадлежит бывшей супруге, которая хочет продать свою долю, он является первоочередным покупателем. Она обязана уведомить другого собственника о своем намерении продать половину жилплощади в письменном виде. Тот, в свою очередь, может выкупить ее, взяв ипотеку.

Кредит на последнюю долю в такой ситуации выдает Сбербанк, но при условии, что вся жилплощадь в результате сделки будет принадлежать либо полностью заемщику, либо 50/50 – ему и его новой супруге.

Какие предлагаются условия:

СуммаСрокПроцентная ставкаПервоначальный взнос
От 300 до 15 000 000 руб.До 30 лет12%20% от общей стоимости

Наибольшее значение при приобретении последней доли в квартире придается дате развода и заключению нового брака: чем дольше между бывшими супругами нет отношений, тем вероятнее одобрение заявки заемщика.

Выкуп доли у ближних родственников

Под близкими родственниками подразумеваются родители, дети, сестры, братья, бабушки и дедушки. Несмотря на то, что прямого запрета на покупку части имущества в ипотеку у родни в ипотеку нет, банки неохотно идут на уступки.

Этому есть объяснение: клиенты получают целевой заем, заключают с родными фиктивный договор купли-продажи, деньги перечисляются на счет и впоследствии тратятся на другие нужды.

Каждый кредитор устанавливает индивидуальные требования в данной ситуации, но в целом действуют следующие критерии:

  • Обязательно наличие паспорта и российского гражданства.
  • Необходимо предоставить справки о доходах, в том числе и о дополнительных (если есть).
  • Если клиент планирует выкупить часть жилплощади, где на него уже оформлена доля, придется предоставить Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
  • Чтобы подтвердить факт покупки конкретного количества квадратных метров, может пригодиться предварительный договор купли-продажи.

В некоторых случаях финансовые учреждения требуют у мужчин военные билеты, но даже предоставление максимального пакета документов и высокий уровень дохода не гарантирует одобрение заявки. Оптимальный вариант – оформить кредит на покупку доли, оставив в залог уже имеющуюся недвижимость.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

До полного погашения жилищного займа квартира находится в залоге у банка. Заемщик может в ней только проживать или сдавать в аренду. Остальные действия (дарение, продажа) должны совершаться только с письменного разрешения кредитора, даже если должник продает лишь часть общего имущества – до закрытия кредита оно полностью находится под обременением.

Если возникла необходимость продажи части заложенной квартиры, есть три варианта:

  • Посетить банк и уведомить его в письменном виде о желании продать долю. Придется дожидаться официального ответа. После его получения (если одобрят) покупатель выплачивает остаток долга, а продавец получает у кредитора справку об отсутствии задолженности.
  • Обе стороны отправляются в банк и переоформляют кредитный договор на покупателя. С этих пор долговые обязательства возлагаются на него.
  • На имя покупателя открывается одна ячейка для внесения общей суммы, а вторая – для перечисления средств в счет возмещения разницы между реальной и ипотечной ценами на жилье. Работники банка подают уведомление в Росреестр о снятии обременения, а бывшему владельцу передают закладную.

Если ни одна из схем не была утверждена кредитором, придется ожидать погашения выплат.

Покупка доли квартиры на ребенка при ипотеке

Практически все сделки с участием несовершеннолетних проводятся с разрешения органов опеки. Если родители хотят взять ипотеку на часть жилища и оформить ее на ребенка, это можно сделать, но при условии, что площадь недвижимости соответствует установленным нормам и уровень проживания малолетнего не будет снижен по сравнению с предыдущим местом жительства.

Пример, когда органы опеки не одобрят сделку:

Семья живет в квартире площадью 100 кв. м., из них 50 кв. м. принадлежат дочери. При продаже недвижимости они должны предоставить комиссии из опеки новое жилье для оценки. Только после этого можно реализовать имущество. Площадь другого жилья составляет 37 кв. м. (однокомнатная квартира). Сделка невозможна, т.к. условия проживания малолетнего будут существенно ухудшены.

Как правильно оформить долевую ипотеку?

Процедура приобретения доли недвижимости в ипотеку со стороны заемщика выглядит так:

  1. Он ищет подходящее жилье, договаривается с продавцом. Если тот согласен ждать одобрения заявки и перечисления денег – переходит к следующему шагу.
  2. Подает анкету в банк, приложив к ней набор документов. Здесь очень важно выбрать подходящее финансовое учреждение, занимающееся именно ипотечным кредитованием для покупки доли жилища.
  3. Ожидает ответа. Если предварительно дается положительное решение – ждет оценки эксперта банка. Он должен осмотреть, в каком состоянии находится квартира и действительно ли площадь соответствует заявленным параметрам в документах.
  4. Если заявка окончательно одобрена, заключает с продавцом договор купли-продажи и предоставляет его кредитору, делает первоначальный взнос. Тот перечисляет финансы бывшему владельцу на расчетный счет.
  5. В завершение клиент регистрирует недвижимость в собственность через МФЦ или Росреестр.

Знать, как правильно оформить долевую ипотеку, недостаточно: важное значение имеет предоставление полного перечня документов. Что сюда входит:

  • Паспорт и справка о доходах.
  • Выписка из ИГРП или Свидетельство о собственности.
  • Заверенная копия трудовой книжки.
  • Налоговая декларация (для ИП и ООО).
  • Техническая документация на имущество.

Как производится распределение долей между созаемщиками?

Здесь все зависит от размера взносов по ипотеке. Если они одинаковые, то и недвижимость будет поделена пополам, если иные условия не указаны в договоре. Созаемщики вправе самостоятельно договариваться о разделении частей, даже если фактически долг будет погашать только один из них.

Например:

Мужчина и женщина проживают в гражданском браке. Они решили оформить ипотеку, став созаемщиками. По совместному решению квартира была поделена пополам, но большую часть денег по ежемесячным платежам и первоначальному взносу перечисляет только одна сторона в соответствии с договоренностью.

Какие банки выдают: обзор предложений

На данный момент лишь небольшое количество финансовых учреждений занимается выдачей кредитов для покупки части жилплощади или приобретения жилища под залог уже имеющейся доли. Все они различаются между собой условиями по процентным ставкам, максимальным суммам и требованиям к заемщикам и к недвижимости.

Какие банки дают ипотеку под или на долю в квартире:

НаименованиеСрокиПроцентные ставки (в среднем)Максимальная суммаВеличина первоначального платежа
СбербанкДо 30 лет11%До 15 000 000. Для Москвы и Санкт-Пебербурга могут устанавливаться повышенные пределы10-30%
ВТБ24От 9,1%До 60 000 000 руб.10%
Газпромбанк45 000 000 руб.От 15 до 20%
Русский ипотечный банкОт 10,7%Зависит от конкретной программы (в среднем 15-20 000 000 руб.)От 25%
Банк «Зенит»От 6%8 000 000 руб.20%
Транскапиталбанк8.60%20 000 000 руб. Покупка более дорогого жилья в кредит обсуждается индивидуальноОт 15 до 50%
Дельтакредит12.25%Рассматривается индивидуальноОт 10%

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Существует несколько причин, по которым финансовые учреждения настороженно относятся к ипотечным сделкам с долями:

  • В большинстве случаев клиенты покупают их у родственников и, получив целевой заем, тратят на собственные нужды. С юридической точки зрения привлечь таких заемщиков к ответственности практически невозможно, если они вовремя перечисляют ежемесячные платежи.
  • Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку и по суду часть недвижимости перейдет в собственность банка в счет погашения долга, продать ее будет весьма проблематично.
  • Клиент может купить часть жилплощади, полученной по дарственной, но впоследствии объявится другой гражданин, имеющий на нее право и оспорит сделку в суде. В таком случае жилище может перейти к нему, кредитор останется без обеспечения ипотеки, а заемщик – без квартиры и с долгами.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Заемщики и созаемщики могут оформить вычет для возврата уплаченных процентов по ипотечному кредиту, если имеют официальное трудоустройство. В отличие от налоговых вычетов, где в качестве максимального срока для расчета суммы возврата устанавливается 3 года, здесь ограничений нет.

Размер вычета составляет 13%. Как его получить:

  1. Собрать документы и обратиться в налоговую инспекцию.
  2. Заявление рассматривается в течение трех месяцев, после чего на расчетный счет перечисляются деньги.

Если у налоговой замечаний нет, средства могут быть переведены и спустя 30 календарных дней с момента обращения.

Какие документы понадобятся:

  • Справка 2-НДФЛ и декларация 3-НДФЛ.
  • Заявление.
  • Копия ипотечного договора.
  • Банковская справка о произведенных выплатах.

Если договор был оформлен до 01.01.2014 года, ограничения по максимальной сумме возврата отсутствуют. Если же ипотека получена после указанной даты, получится вернуть не более 390 000 руб., т.к. устанавливается предельный размер переплаты и стоимости жилья для расчета – 3 000 000 руб.

Например:

Квартира стоит 12 000 000 руб., из них 5 000 000 руб. – переплата по процентам. Если бы ограничений не было, можно было бы вернуть 650 000 руб., но они есть, поэтому в качестве базы будут использоваться 3 000 000 руб.

Заключение

Оформлением доли квартиры в ипотеку занимаются только отдельные банки, при этом к имуществу и клиентам они предъявляют повышенные требования. Чтобы взять жилье, оформленное в долевую собственность, необходимо тщательно изучить условия и размеры переплат, ведь многие финансовые учреждения в таких случаях устанавливают повышенные проценты, дабы минимизировать риски.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.