Как оформить ипотеку под залог имеющегося жилья: тонкости оформления

Как оформить ипотеку под залог имеющегося жилья: тонкости оформленияИпотека под залог имеющегося жилья — банковская услуга, которая подразумевает получение денег для покупки недвижимости на первичном или вторичном рынке при условии предоставления в виде обеспечения уже существующего имущества. При этом покупкой распоряжается заемщик, но в случае просрочки по платежам банк вправе обратиться в судебный орган и по его решению продать жилье для компенсации затрат. Оставшаяся часть средств возвращается должнику. В чем особенности такой услуги? Что прописано в федеральном законодательстве? Какие банки выдают такую ипотеку и на каких условиях? Эти и другие нюансы рассмотрим в статье.

Главное требование

Залог недвижимости — базовое условие ипотеки. В роли обеспечения выступает кредитуемый объект или другое жилье в распоряжении заемщика. В первом случае финансовое учреждение выдает займ на сумму до 80% от цены, а во втором — до 60%. Это значит, что ипотека с залогом на уже имеющиеся объекты выгодна кредитной организации. Причина — снижение рисков, ведь при несвоевременном погашении долга банк забирает недвижимость, продает ее и гарантированно покрывает расходы.

Ряд преимуществ получает и кредитополучатель — уменьшается процент по ипотеке, не так пристально проверяется кредитная история, а сама процедура оформления проходит быстрее (банк требует меньший пакет бумаг). Кроме того, при наличии такого залога авансовый платеж снижается или не нужен вовсе, а срок оформления займа колеблется в широком диапазоне — от 5 до 25 лет.

Немаловажный плюс — возможность самостоятельного выбора недвижимости заемщиком. При этом в распоряжении два варианта сделки:

  • Классический — выплата задолженности в течение установленного срока.
  • Ускоренный — продажа старого жилья и компенсация большей части задолженности.

Из минусов — необходимость получения разрешения (согласия) супруга на залог недвижимости при ипотеке, ограничение прав владельца жилья и начисление штрафных санкций за просрочку. Кроме того, в случае несвоевременной выплаты долга высок риск потери объекта.

Что указано в федеральном законодательстве?

В России ФЗ об ипотеке появился еще 20 лет назад (в 1998 году). За прошедшие годы закон многократно менялся, и в 2018 году он состоит где-то из 14 глав. В них входят базовые понятия об ипотеке и условиях таких соглашений. Так, в ФЗ №102 прописано несколько правил, которые должен знать каждый человек при оформлении такого вида займа. Имуществом, которое выступает в качестве залога по кредитным соглашениям, может выступать недвижимость (должна быть официально оформлена в ЕГРП).

Запрещено использовать отдельные составляющие жилья, к примеру, комнаты. Исключением являются случаи, когда клиент финансового учреждения заблаговременно оформил такие объекты, и они получили статус самостоятельной недвижимости.

Функции залога не может выполнять жилье, которое не подлежит приватизации. Также в ФЗ прописано, что квартира остается во владении заемщика на время погашения кредита. Об остальных нюансах оформления ипотеки можно узнать из ФЗ №102 2018 года.

Какие требования предъявляются к залогу?

При выдаче кредита банк внимательно подходит к оценке клиента и квартиры, которую он предлагает в виде обеспечения. Выделим главные требования, которые предъявляются к жилью:

  • Ликвидность. В залог принимаются те объекты, которые легко продать на вторичном рынке.
  • Состояние сооружения. При оценке банк обращает внимание на аварийность и уровень износа здания. Квартиры в ветхих объектах, которые находятся под угрозой сноса, не принимаются.
  • Число владельцев. Если одним из хозяев является несовершеннолетнее лицо, использовать такое имущество для оформления ипотеки не получится.
  • Возраст. Финансовые учреждения не принимают квартиры, которые старше пятидесяти лет.
  • Планировка. Если владелец самостоятельно изменил планировку, но не утвердил ее на официальном уровне, вероятность получить кредит сводится к нулю.
  • Вид сооружения. Банки предпочитают недвижимость, которая находится в многоэтажных домах. Если квартира располагается в ветхом 2-х этажом здании (в том числе из дерева), объект не принимается.

Виды и условия банковских программ

В 2018 году кредитные учреждения предлагают различные программы клиентам. Популярностью пользуются следующие варианты:

  • Ипотека под залог земельного участка. Как и в случае с квартирой, банк проверяет ликвидность надела, осуществляет его оценку и требует от заемщика полный пакет бумаг на имущество.
  • Ипотека под залог доли в квартире. Такой вариант кредитования также возможен, но банки идут на него неохотно.
  • Целевая (нецелевая) ипотека под залог недвижимости.

В целом, банковские услуги в сфере ипотечного кредитования делятся на две категории:

  • Ипотечный займ на улучшение условий проживания.
  • Базовое кредитование на покупку жилья.

Особенность первого варианта — передача денег банком на покупку недвижимости с оформлением залога. В соглашении между сторонами прописывается обязательство продать залоговый объект для погашения задолженности (если это потребуется). При этом, период реализации жилья устанавливается кредитной организацией. Такой вариант сделки, как правило, позволяет избежать авансового платежа, но период кредитования ограничен. Кроме того, размер займа лимитируется 80-90% стоимости квартиры.

Базовое кредитование не требует от заемщика продажи объекта недвижимости (квартиры или дома), исполняющего роль залогового имущества. Все, что требуется — своевременно вносить ежемесячные выплаты («тело» и проценты по кредиту).

Условия оформления займа под залог покупаемой недвижимости

Кредитные учреждения выдвигают индивидуальные требования к клиентам, но общие правила ипотеки остаются неизменными:

  • Займ предоставляется в рублях, долларах или евро.
  • Период оформления ипотеки до 25-30 лет.
  • Достижение заемщиком совершеннолетия.
  • Величина предоставляемых средств — до 85% от цены объекта, которые передается в виде залога.
  • Ставка до 11% (если кредит оформляется в зарубежной валюте) и до 16% при получении займа в рублях.

Определенные требования выдвигаются и к объекту недвижимости. Кроме уже названных выше, банк проверяет отсутствие задолженности и обременений по квартире (дому), а также факт подведения основных коммуникаций, а именно электричества, воды и отопления. Что касается здания, где находится квартира, в нем должно быть от пяти этажей и более, а год строительства — от 1950-го и выше. Важно, чтобы сооружение не было в аварийном состоянии.

Ипотека под залог строящегося объекта

Последние годы набирает популярности услуга, подразумевающая предоставление кредита под залог возводимого сооружения. В отличие от кредитования под имеющееся жилье, здесь выбор ограничен. Заемщик выбирает из нескольких вариантов, которые предлагает банковское учреждение. Кроме того, процентная ставка возрастает из-за повышения рисков кредитной организации (если сравнивать с другими программами).

Перед предоставлением услуги финансовое учреждение оценивает этап строительства. Если объект находится на уровне котлована, вероятность получения кредита низкая. Банки охотнее принимают квартиры в домах, строительство которых находится на стадии завершения. Чаще всего ипотека доступна в том случае, когда объект прошел проверку комиссией. Преимущество для заемщика заключается в том, что он получает новую недвижимость и экономит на цене.

Преимущества ломбардной ипотеки

Кредитование под уже имеющееся жилье часто называют «ломбардным». Его преимущества для клиента очевидны:

  • Проценты по кредиту с таким залогом меньше, если сравнивать с классической ипотекой. С каждым годом такое преимущество нивелируется и постепенно исчезает.
  • Возможность приобрести любую недвижимость, в том числе на первичном рынке. Аккредитация сооружения кредитной организацией не требуется.
  • Период кредитования увеличивается до 30 лет и появляется шанс досрочной выплаты долга без риска получения штрафов.
  • Размер авансового платежа минимален или его нет вовсе (многие банки идут на такой шаг).
  • Лояльные требования к заемщику и покупаемой недвижимости. Главные условия — возраст в диапазоне о 18 до 65 лет, а также наличие стабильного заработка.

Из недостатков стоит выделить высокий риск отклонения заявки при низкой ликвидности объекта (об этом упоминалось выше), высокие расходы на оформление страховки и появление запретов на использование квартиры (к примеру, продать ее не получится).

Тонкости оформления ипотеки под залог имеющегося жилья — алгоритм действий

Процесс получения кредита на покупку квартиры проходит следующим образом:

  • Выбираем банковское учреждение и программу кредитования. В процессе оценки уделяется внимание опыту работы организации, ее финансовым параметрам, рейтингу и отзывам со стороны. Кроме того, чем больше кредитных программ предлагает учреждение, тем лучше.
  • Собираем бумаги и передаем заявку в выбранный банк. Если на руках имеется готовый пакет документации, оформление проходит быстрее. В частности, требуется выписка из ЕГРП, техпаспорт на залог, бумаги, подтверждающие отсутствие обременений, отчет об оценке, а также кадастровый паспорт. Кроме того, банк потребует подтверждение факта отсутствия долгов по коммунальным платежам. Этот перечень приблизительный и часто отличается в зависимости от банка.
  • Дожидаемся завершения оценки. Здесь доступно два пути — найти независимую компанию с аккредитацией и воспользоваться ее услугами, или доверить эту работу фирмам, которые работают с кредиторами. Во втором случае высок риск занижения стоимости объекта, да и расходы выше. Стоит учесть, что отчет об оценке действует в срок до 6 месяцев.
  • Оформляем соглашение. Многие заемщики допускают грубую ошибку — они ставят подпись в договоре, но не читают его. Так поступать нельзя, ведь даже крупные кредиторы, которые дорожат репутацией, в первую очередь защищают личные интересы. Важно обратить внимание на тонкости начисления штрафных санкций, обязательства сторон, условия досрочной выплаты и тонкости начисления комиссий за финансовые транзакции. Кроме того, не стоит отказываться от страховки, ведь в этом случае процентная ставка растет.
  • Получаем деньги и погашаем займ. После передачи средств сохраняем квитанцию. При оформлении целевого займа придется отчитываться перед кредитной организацией о затратах. Финансовое учреждение предоставляет график выплат, который стоит неукоснительно соблюдать. Даже временные просрочки могут привести к появлению крупных штрафов.

Предложения от ведущих банков России

Сегодня многие банки предлагают ипотеку под залог имеющегося жилья. Выделим базовые варианты:

  • Сбербанк выдает займы под объекты недвижимости, которые находятся на территории РФ, на период до 30 лет. Размер ставки составляет от 11,5 до 13% в зависимости от заемщика и предоставляемого имущества. Верхний предел займа определяется после оценки и не превышает 90% от стоимости. Период рассмотрения заявки — до 12 дней.
  • ВТБ24. Банк выдает займы для покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Размер аванса составляет 20-40%, а процентная ставка — 11-13% в рублях и 9-11% в валюте. Договор заключается на период от 5 до 25 лет. Заемщик — гражданин РФ в возрасте от 18 лет и с официальным трудоустройством. Выплаты осуществляются по аннуитетной схеме. Первые 3 месяца досрочное погашение не производится, а после допускается полное погашение без комиссии. Максимальная сумма займа до 1 миллиона рублей. Если жилье покупается в новостройке, не больше 85% цены.
  • Банк Москвы. Здесь клиентам доступно до 3 млн. рублей, а ставка кредитования от 10,2 до 12,45%. Авансовый платеж составляет 20-30%. Нижний размер займа 490 000 р. при оформлении услуги в пределах Московской области и 170 000 р. при оформлении договора в филиалах. Заявка рассматривается в срок до десяти суток. Максимальная сумма — до 100% приобретаемого жилья.
  • Райффайзенбанк — выдает ипотеку для покупки коттеджей или квартир на вторичном рынке. Средства выдаются в национальной валюте или долларах. Период кредитования от года до 25 лет. Аванс — 10-15% в зависимости от типа залога. Ставка от 5 до 12,9% (зависит от суммы выплаты). За обслуживание кредита берется комиссия в размере 1%. Минимальный и максимальный размер займа — 400 000 р. и до 90% от цены залога соответственно. Заявка рассматривается в срок до 3-5 дней.
  • Росбанк. Ипотека выдается трудоспособным лицам в возрасте от 20 лет и с официальным трудоустройством. Период кредитования до 15 лет, а аванс 10% от цены объекта. Ставка 11,5-12,5% для вторичного и 11,5-14,5% для первичного рынка. Сумма займа от 5 до 500 тысяч долларов для москвичей и жителей Санкт-Петербурга и от 7,5 тысяч долларов (в эквиваленте) до 300 тысяч рублей для граждан РФ из других регионов.

Сравнительная таблица:

БанкСтавкаСрокСумма
Сбербанк11,5-13%До 30 летДо 90% от цены недвижимости
ВТБ2411-13%5-25 летДо 1 миллиона рублей на «вторичке» и до 85% от стоимости на первичном рынке.
Банк Москвы10,2-12,45%3-30 летДо 100% приобретаемого жилья
Райффайзенбанк5-12,9%До 25 летДо 90% цены объекта
Росбанк11,5-12,5%До 15 летДо 300-500 тысяч рублей.
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.