Процесс оформления ипотеки: с чего начать и на что обратить внимание будущему заемщику

Процесс оформления ипотеки: с чего начать и на что обратить внимание будущему заемщикуАбсолютно каждый человек мечтает о собственном жилье. Кредит помогает в короткие сроки обзавестись недвижимостью, но далеко не все знают, с чего начать оформление ипотеки, и какие подводные камни таит в себе эта долгосрочная сделка. Ниже попробуем пошагово разобрать всю процедуру от поиска жилья до получения ключей.

Правила оформления ипотечного кредита

Начнем обсуждение этого вопроса с перечня правил, которые желательно соблюдать всем будущим заемщикам. Они касаются не только того, как взять ипотеку, но и как сэкономить на процентах, а также не переплатить из-за слишком длительного срока на выплату.

Оцениваем свои возможности

Первое и самое необходимое в деле кредитования – оценить свою платежеспособность и приблизительно прикинуть подходящие условия договора:

  1. Размер первого взноса. Здесь речь не идет о его наличии, т.к. большинство банков в своих ипотечных программах устанавливают обязательный минимум для первоначального платежа (10-20 %). Помните, что чем больший начальный капитал будет собран, тем выгоднее будут условия кредитования.
  2. Ежемесячные платежи. Перед заключением договора нужно определиться с максимально возможной суммой, которую реально будет выделять из семейного бюджета каждый месяц.
  3. Срок кредита. Этот показатель идет за размером ежемесячных платежей, т.к. рассчитываются именно из полученной цифры. Например, чем меньше клиент сможет выделять на уплату долга каждый месяц, тем больше будет срок кредитования.
  4. Стоимость жилья. Выбирайте недвижимость в соответствии со своим уровнем доходов. Не стоит замахиваться на «трешку» в центре с евроремонтом, если заработная плата позволяет купить небольшую квартиру на окраине. Тем более, что в последующем вполне можно совершить обмен на жилье получше с вашей доплатой.
  5. Сумма кредита. Рассчитывается в соответствии с полученными выше показателями. Просто найдите подходящее жилье и отнимите сумму, которую успели накопить.

Дополнительно при выборе программы кредитования учитываются и другие моменты: рынок недвижимости для покупки (первичный, вторичный), планируется ли покупка у застройщика и др.

Поиск кредитора

Каждое кредитно-финансовое учреждение имеет в перечне своих программ специальные предложения по ипотеке. Это делает процесс поиска несколько затруднительным, ведь нужно ознакомиться со всеми условиями, чтобы точно не прогадать с выбором банка. В этом деле обращать внимание нужно на следующие моменты:

  • Ставка – цифра, предложенная в рекламном буклете, зачастую отличается от реальной платы по кредиту. Сразу уточняйте, от чего зависит процент, как его максимально снизить, дополнительные расходы на страховку, оформление договора и пр.
  • Срок – в разных банках эта цифра отличается. В среднем, ипотека берется на 20-25 лет. Большинство государственных кредитных учреждений увеличивает время на выплату долга до 30 лет.
  • Форма платежей и начисления процентов. Существует две формы: аннуитетная и дифференцированная. Первая предполагает уплату одинаковой суммы платежей в течение всего срока кредитования, при этом проценты заемщик выплачивает в первые месяцы/годы, т.е. при досрочном погашении задолженности не получится сэкономить на переплате. Вторая форма подразумевает начисление процентов на остаток долга, т.е. платежи будут со временем становиться меньше, а при досрочном погашении можно заметно снизить общий размер процентов.
  • Требования к заемщику. Каждому заемщику важно изначально ознакомиться и с требования кредитора, т.к. при несоответствии им условия могут заметно поменяться в худшую сторону, или заявка и вовсе не будет одобрена.
  • Время рассмотрения заявки. Этот момент оценивать нужно людям, которым деньги нужны срочно.

В поиске кредитора можно учитывать и ряд дополнительных моментов, вроде наличия специальных программ для разных категорий населения (для молодых семей, военнослужащих и т.п.), с использование государственной поддержки или субсидии (например, материнский капитал). Чаще всего, наиболее выгодные условия по таким предложениям находятся в крупных государственных банках.

Заявка и пакет документов

После выбора подходящего под ваши требования кредитора, дело обстоит за оформлением заявки на ипотеку и сбором необходимых документов.

Для начала клиент оформляет онлайн-заявку на официальном сайте выбранного учреждения. По результатам ее рассмотрения, вам перезванивают или присылают СМС с приглашением о визите в ближайший офис. На месте уже, после консультации с сотрудниками, заполняется расширенное заявление с анкетой, к которым прилагаются документы. Для заключения договора ипотеки банки требуют примерно одинаковый список сведений:

  • Паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации
  • Копия трудовой книжки, заверенная по месту работы
  • Справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие дополнительные доходы (со сдачи недвижимости в аренду, дивиденды, работа по договору подряда и пр.)
  • Сведения о недвижимости, которую планируется приобрести
  • Дополнительные бумаги, в соответствии с выбранной программой кредитования (удостоверение военнослужащего или пенсионера, сертификат на право получения мат.капитала, свидетельство о браке/о рождении детей и др.)

Сегодня популярными становятся ипотечные программы всего по двум документам. Обычно для участия в них нужен паспорт и второй удостоверяющий документ. Однако условия по таким срочным предложениям несколько хуже, а первый взнос составляет минимум 40-50 % от стоимости жилья.

Аналогичный пакет документов предоставляют созаемщики и поручители, которые обычно привлекаются для увеличения максимального размера займа или снижения процентной ставки.

Ожидание ответа и поиск квартиры

После заполнения и передачи необходимых документов кредитор в составе специальной комиссии рассматривает их и выносит решение. В среднем, этот процесс занимает 5 рабочих дней, при этом есть банки, готовые выдать деньги за 1-2 дня. Ответ клиент получает чаще в виде СМС. После сообщения о своем решении кредитные учреждения дают будущему заемщику время для поиска жилья.

Заранее уточните у кредитора список требований к недвижимости, которую потом планируете передать в залог. Учитывайте также, что у банков есть партнеры-застройщики, которые предлагают специальные условия кредитования. Поэтому подходящее жилье можно поискать и у них.

Перед заключением договора нужно будет собрать документы на уже выбранную недвижимость, а также проверить срок действия у ранее переданных бумаг. Например, справка о доходах по форме 2-НДФЛ действует в течение одного месяца.

Заключение договора

После выбора жилья и непосредственно перед заключением договора проводится оценка залоговой недвижимости. Это делается только аккредитованной банком компанией. За этим следует выбор страховой организации, т.к. страхование залогового имущества по договору ипотеки обязательно.

После подписания договора со страховщиком идет заключение кредитного соглашения. В этот момент заемщик передает в банк (переводит на счет) первоначальный взнос. Банк самостоятельно переводит деньги продавцу недвижимости. После этого покупатель проходит процедуру регистрации нового жилья, а также его оформление в залог банку.

Cоветы для будущих заемщиков

Об этом вам не скажут ни в одном кредитно-финансовом учреждении. Ниже расскажем небольшие нюансы при оформлении ипотеки, которые позволяют снизить риски неуплаты и избежать других проблем с кредитованием.

Кредит исключительно в валюте дохода

Непреложное правило любого займа, особенно ипотечного – брать деньги в валюте, в которой получаете заработную плату. Если работодатель платит вам в рублях, то и кредит должен быть рублевым. В ином случае возникает серьезный риск прогореть на скачке курса, которые в последние годы случаются все чаще.

Кризисы 2008 и 2014 годов наглядно показали, что случается при повышении стоимости доллара к рублю на 40-50 %. Именно в эти периоды многие заемщики оказались не готовы платить каждый месяц больше, поэтому банкам пришлось забирать квартиры. Только представьте, вместо 2 млн. рублей, через несколько лет Вам предстоит выплачивать уже 5 млн. рублей.

Фиксированные или плавающие проценты

Перед заключением договора нужно обсудить с кредитором статус вашей процентной ставки. Она может быть фиксированной на весь период кредитования или плавающей, т.е. зависеть от ставки рефинансирования Центробанка. Безусловно, государство заинтересовано в снижении этого показателя, ведь он свидетельствует о стабильном экономическом положении. Однако сегодняшние реалии не позволяют точно ответить на вопрос, случится ли непредвиденное повышение ставки.

Если говорить о более низких рисках, то выбирать стоит вариант с фиксированным процентом. Никто не даст вам гарантии ни снижения ставки рефинансирования, ни того, что она не пойдет вверх.

Создайте финансовую подушку безопасности

В жизни всякое может случиться, поэтому каждый заемщик должен иметь своеобразную подушку безопасности. Она представляет собой некий дополнительный капитал, который позволит в случае потери дохода или трудоспособности не прекращать выплаты по кредиту и, соответственно, не потерять жилье.

В качестве такой подушки может выступать личное страхование, а также самостоятельные накопления. Если нет желания или доверия обращаться к страховщикам (все-таки и они могут найти нюансы в договоре, чтобы не платить деньги при наступлении страхового случая), то откладывайте с каждого дохода 10 % на отдельный счет, желательно с процентом на остаток. Размер таких накоплений должен равняться как минимум не менее двух среднемесячных расходов семьи. Желательно, чтобы на счету лежала сумма не ниже расходов семьи за год, включая выплаты в счет долга по ипотеке.

Ориентируйтесь в ценах

Выбирая квартиру или дом для семьи, внимательно ознакомьтесь с большинством предложений, чтобы иметь представление о сегодняшних ценах на недвижимость. Дополнительно уточняйте, понадобятся ли после покупки дополнительные расходы. Так, можно заранее договориться с кредитором на сумму, которая включает не только покупку недвижимости, но и ее последующий ремонт.

Покупайте ликвидное имущество

Первое, на что стоит обратить внимание при выборе жилья – это возможность его продать в дальнейшем. Если уж и берете кредит для приобретения недвижимости, то она должна быть в хорошем состоянии. Это значит, что жилье должно располагаться:

  • в доме, построенном не позднее 20 лет назад, лучше в новостройке;
  • в тихом районе с развитой инфраструктурой, школами и детсадами поблизости и пр.;
  • в экологически чистом районе, т.е. не рядом с промышленными объектами или с шоссе.

Банки также предъявляют ряд требований к недвижимости, которую оформляют в залог. Поэтому поинтересуйтесь у специалистов об этом заранее.

Торгуйтесь по сезону

В процессе купли-продажи недвижимости и ее ценообразовании замечена некоторая цикличность. Так, спрос начинает расти примерно с конца лета и до середины зимы, т.е. к Новому году. После чего наблюдается снижение стоимости, а также количества желающих на такую крупную покупку.

Лучшим временем для приобретения собственного жилья считается период с середины весны до начала осени. Это время называется «мертвый сезон». Низкий спрос вызывает заметное снижение цен, поэтому квартиру можно купить дешевле, чем было запланировано изначально.

Выйдите на собственника напрямую

В большинстве объявлений о продаже жилья в качестве продавца фигурируют агентства. Помощь риэлтора весьма заметна в этом скрупулезном деле, но не все могут позволить себе их комиссию. Как правило, в таких объявлениях вознаграждение уже включено в показанную цену. В этом случае остается вариант выйти лично на собственника недвижимости.

Продавцу всегда хочется быстрее завершить сделку и получить деньги, поэтому вряд ли он откажется сотрудничать без посредника. В этом случае обе стороны выигрывают, одна от скорости проведения, вторая от сниженной стоимости. Бонусом выступает еще и то, что при покупке на заемные средства банк берет на себя оформление не только кредитного договора, но и купли-продажи.

Страхование

Вопрос страхования нужно затронуть отдельно. Хоть это и довольно обширная тема в контексте ипотеки, попробуем осветить основные моменты:

  1. При оформлении ипотеки заемщику предложат три вида страховки: недвижимости, личное и титульное на случай потери права собственности на недвижимость. Последние два являются добровольными, но могут повысить процентную ставку.
  2. Стоимость страховки при ипотечном кредитовании выходит около 0,5-2 % от стоимости жилья. Окончательная сумма зависит от характеристик самой недвижимости, если речь идет о ее страховании, и от индивидуальных качеств заемщика (возраста, условий работы, наличия заболеваний), если речь идет о договоре личного страхования жизни и здоровья.
  3. У каждого банка есть список аккредитованных им страховщиков, из которого клиенту и предложат выбирать. Но заключить договор можно в любой организации. Как правило, именно в сторонних фирмах условия будут намного выгоднее.
  4. Даже минимальная разница в оплате по страховому договору в рамках такого долгосрочного сотрудничества, как ипотечный займ, может стать весомой, если пересчитать ее на весь срок кредитования.

Основным правилом в процедуре кредитования, в т.ч. оформления ипотеки, является внимательность. Изучайте условия банков, их требования, ищите разные возможности сэкономить (например, на страховке или оплате услуг риэлтора) и всегда читайте, что подписываете!

РЕКЛАМА
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.