Как взять ипотеку без первоначального взноса: варианты оформления

Как взять ипотеку без первоначального взноса: варианты оформленияПри изучении ипотечных программ можно увидеть, что банки требуют внесение первого взноса. Это определенная часть стоимости покупаемой недвижимости, которую должен внести сам заемщик из личных средств. Минимальная планка первого взноса — 10-15%. То есть, если квартира стоит 2,5 млн. рублей, вы должны иметь на руках минимум 250-375 тысяч рублей. Сумма неподъемная для многих граждан и семей, поэтому всегда актуален вопрос о том, можно ли взять ипотеку без первого взноса.

Как взять ипотеку без первого взноса

На этот вопрос нельзя дать четкого ответа. Если раньше банки предлагали такие продукты, то теперь программы без взноса не встречаются вообще. На это повлиял кризис 2008 года, когда заемщики резко утратили платежеспособность, и банки были вынуждены убрать из линеек программ упрощенные ипотеки без справок, без первого взноса и тому подобное.

Как продукт ипотека без первого взноса не существует, ни один банк ее не предлагает. Но заемщик может найти обходные пути, с которыми мы и разберемся чуть ниже. И нужно сразу уяснить, что простым такое оформление не будет, при отсутствии собственного капитала получить жилищный кредит крайне сложно.

Зачем требуется первый взнос

Банки не просто так требуют от заемщиков наличие собственных средств для покупки жилья. Наличие первого взноса говорит о финансовой грамотности человека, о его умении копить и зарабатывать. Если гражданин сумел накопить на первоначальный взнос, ему можно доверять. Отсутствие же взноса говорит о низком качестве заемщика.

По статистике, чем больше клиент вносит собственных средств в счет покупки, тем ниже риски невозврата кредита. Поэтому чем больше заявитель делает первый взнос, тем лучше окажутся условия кредитования. При взносе более 30-50% клиент может рассчитывать на снижение ставок и повышенную лояльность кредитора, получить одобрение будет проще.

Есть и еще одна причина обязательности внесения первого взноса — риски банка на случай удешевления недвижимости. Кредитор в любом случае должен получить свое, а при отсутствии взноса или его минимальном значении есть риски финансовых потерь.

Например, квартира стоит 2,5 млн. рублей, 500 тысяч клиент внес из собственных средств, то есть в кредит ушло 2 млн. рублей. Неожиданно наступил кризис, заемщик перестал платить, а стоимость квартиры снизилась с 2,5 до 2,2 млн. рублей. Если банк будет продавать ее через торги, он сможет отбить свои 2 млн. с учетом дисконта. Если бы ипотека оформлялась без взноса, банк бы выдал заемщику 2,5 млн., а после реализации объекта получил только 2 млн.: убытки налицо.

Чем можно заменить первоначальный взнос

Многие граждане для оформления ипотеки продают машины, какую-то недорогую недвижимую собственность, занимают у родственников, но это могут сделать не все потенциальные ипотечные заемщики. Если вам все-таки нужен ипотечный кредит без первого взноса, а собственных средств нет, рассмотрите следующие варианты:

  1. Оформление потребительского кредита, полученные деньги вы используете как первоначальный взнос по ипотеке.
  2. Оформление потребительского кредита не на себя — аналогичная схема, деньги потратите на ПВ.
  3. Использование специальной банковской программы. Ипотеки без взноса не существует, но некоторые банки разрабатывают программы поддержки таких заемщиков.
  4. Использование при оформлении положенных вам субсидий, например, материнского капитала.
  5. Оформление нецелевого кредита под залог недвижимости, которая уже есть в вашей собственности.

Получение первоначального взноса через потребительский кредит

Чаще всего в голову приходит именно этот вариант — можно обратиться в любой банк и оформить простой потребительский кредит наличными. Ссуды такого типа нецелевые, полученные деньги можно потратить как угодно без отчета банку. Поэтому вы можете оформить кредит, получить наличные и направить их на внесение первого взноса при оформлении ипотеки. Но не все так просто, как кажется.

При оформлении ипотечного кредита банк обязательно запросит вашу кредитную историю и увидит, что вы совсем недавно взяли потребительскую ссуду. Ее наличие существенно снизит вашу платежеспособность, вероятность одобрения ипотеки снизится.

Например, если на ПВ вам нужно 500 000 рублей, вы возьмете эту сумму в банке под 16% годовых на 5 лет, ежемесячный платеж при этом составит 12000 рублей. При этом вы оформляете ипотеку суммой 2,5 млн. рублей (стоимость жилья — 3 млн.) на срок 20 лет под 10% годовых, ежемесячный платеж составит 24000 рублей.

На обслуживание этих двух кредитов вы будете ежемесячно тратить 36000-37000 рублей. Соответственно, ваш доход при этом должен составлять минимум 80000 рублей, иначе одобрения по ипотеке не получить. При этом других долговых обязательств у вас быть не должно.

Важные моменты при выборе этого варианта:

  1. Не стоит оформлять потребительский кредит непосредственно перед подачей заявки на ипотеку. Сделайте это минимум за 6 месяцев: получите наличные, положите их на счет, оплачивайте кредит и выжидайте время. При таком раскладе у банка будет меньше подозрений, кроме того, вы сделайте свою кредитную историю лучше.
  2. При подаче заявки на ипотеку не врите об отсутствии действующего кредита. Сведения о нем отражены в кредитной истории и в любом случае будут известны банку, а сокрытие информации приведет к отказу.
  3. Не нужно сообщать банку, что вы брали кредит на первый взнос — это приведет к отказу. Если банк поинтересуется о целях недавнего оформления наличного кредита, придумайте любую другую цель, например покупку авто.
  4. Оформляйте и наличный и ипотечный кредит на максимально возможные сроки. Так долговая нагрузка будет меньше, одобрение получить более реально.

Оформление потребительского кредита на другого гражданина

Это возможно, если у вас есть близкий человек или родственник, который вам доверяет и уверен в вашей платежеспособности и честности. На практике найти такого человека сложно, но такой вариант станет отличной возможностью оформить ипотеку без наличия собственных средств.

Все просто: близкий вам человек оформляет наличный кредит на свое имя и передает вам средства. Эти деньги вы расходуете на первый взнос по ипотеке. В этом случае для банка у вас не будет действующего кредита, поэтому проблем при оценке вашей платежеспособности не возникнет.

Как вы будете при этом рассчитываться с реальным заемщиком и справляться с серьезной долговой нагрузкой — другой вопрос. Есть серьезный риск испортить отношения с близким человеком.

Какой банк дает ипотеку без первого взноса: специальные программы

Некоторые банки входят в положение клиентов, у которых нет собственных средств для ПВ и разрабатывают для них специальные ипотечные программы без первого взноса. Но по сути это не сам жилищный кредит без ПВ, а официальное оформление двух ссуд одновременно:

  1. Целевого кредита, средства от которого идут на первый взнос.
  2. Непосредственно самого ипотечного кредита.

В этом случае банк изначально изучает платежеспособность заявителя и уже после подбирает индивидуальную программу помощи. Он устанавливает такое соотношение ежемесячных платежей по обеим ссудам, чтобы заемщик смог справиться с долговой нагрузкой.

Таких предложений на рынке не так много, крупные банки — лидеры ипотечного кредитования подобные программы не предлагают. Возможно, в небольших или региональных банках вы найдете такие программы.

Из крупных банков можно отметить предложение банка ДельтаКредит. В его линейке программ есть ипотека, которую можно оформить без первого взноса. Банк как раз работает по схеме, указанной выше: выдает одновременно два кредита. Но ссуда на первый взнос выдается только под залог имеющейся в собственности заявителя недвижимости.

Использование субсидий

Некоторые граждане считают, что они могут использовать положенные им государственные субсидии в качестве ПВ при оформлении жилищного кредита. Но это так лишь частично. Например, использовать таким методом материнский капитал нельзя. Некоторые банки, например, тот же ДельтаКредит позволяют уменьшить планку первого взноса при использовании капитала, но не исключают требование об обязательном его наличии. Так, если стандартно клиенты ДельтаКредит должны внести минимум 15% от стоимости жилья, то при оформлении ссуды с МК планка взноса уменьшается до 5%.

Субсидии в основном предназначены для уменьшения суммы кредита, а не для направления их на первый взнос, поэтому их наличие не исключает необходимость внесения ПВ. Исключения — региональные программы поддержки некоторых категорий граждан, по которым правительство платит за заемщика первый взнос. Например, такие программы могут касаться молодых специалистов, учителей, многодетных семей и пр.

Оформление нецелевого кредита под залог собственной недвижимости

Собственное жилье можно купить и без оформления стандартной ипотеки, если у вас есть иной объект недвижимости. Вы можете воспользоваться программой нецелевого наличного кредитования под залог имущества любого банка: Сбербанка: ВТБ24, Россельхозбанка и пр.

Суть в том, что вы оформляете простой кредит наличными, оставляя банку в залог свою недвижимость. При этом, кроме наложения обременения никаких ограничений нет, вы продолжите пользоваться имуществом по своему усмотрению. При таком кредитовании можно получить до 70% от оценочной стоимости закладываемого имущества. Эти деньги вы потратите на покупку другого объекта.

Ипотека без первоначального взноса в Москве

Если речь идет о крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, совершить сделку без взноса будет крайне сложно. Стоимость жилья в этих городах высокая, поэтому использование многих вышеуказанных методов будет нереальным. Даже студию в ипотеку без первого взноса купить будет сложно.

Так, небольшая студия в Москве обойдется покупателю примерно в 6 млн. рублей, то есть ПВ должен составлять минимум 900 000 рублей. Получить потребительский кредит на первый взнос с такой суммой сложно, при выплате двух кредитов одновременно ежемесячная долговая нагрузка на заемщика может превысить 100-120 тысяч рублей. Для покупки жилья таким образом заемщик должен обладать высоким уровнем дохода. Дорогие квартиры с отделкой в ипотеку без первого взноса купить будет проблематично.

Помощь брокеров в получении ипотечного кредита без первоначального взноса

В поисках ответа на вопрос, можно ли взять в ипотеку квартиру без первого взноса, заемщик может столкнуться с предложениями брокеров, которые обещают организовать помощь в оформлении жилищной ссуды без ПВ. К таким предложениям нужно относиться настороженно. Если с вас требуют предоплату за услугу, которая еще не оказана, перед вами мошенник.

Брокерами могут выступать агентства недвижимости или компании, которые оказывают гражданам помощь в оформлении ипотечных кредитов. Обычно помощь выглядит так: гражданину выдают заем, средства которого он направляет на первый взнос по ипотеке. При этом выдача займа не фигурирует в кредитной истории, поэтому банк и не узнает, откуда у клиента деньги на первоначальный взнос.

При обращении к брокерам учитывайте следующие моменты:

  • вам придется оплачивать два кредита одновременно.
  • заем от брокеров обычно выдается под высокие проценты.
  • кроме процентов по займу с вас возьмут и комиссию за оказание услуги.

Программы ипотечного кредитования ведущих банков страны

При изучении программ разных баков можно понять, возможна ли ипотека без первого взноса, и какая сумма взноса устроит кредитную организацию. Для примера рассмотрим программы, направленные на покупку квартиры:

  1. Сбербанк. Выдает ссуды на срок до 30 лет, первый взнос обязателен, его размер — минимум 15% от стоимости покупаемой недвижимости. При использовании материнского капитала банк готов снизить минимальную планку ПВ.
  2. ВТБ24. В этом банке также можно оформить ипотеку на срок до 30 лет. Привлекательность банка в том, что в нем можно получить ссуду при ПВ в 10%.
  3. Газпромбанк. Готов предоставить жилищный кредит со взносом в 10%. Кроме того, планка может уменьшиться до 5%, если заемщик использует материнский капитал. Договор заключается на период до 30 лет.
  4. Альфа Банк. Предлагает классические условия, заемщику нужно оплатить минимум 15% от стоимости жилья за свой счет. Период заключения договора — до 30 лет.
  5. Металлинвестбанк. Банк требует оплаты сразу минимум 20% стоимости недвижимости. Период кредитования — до 25 лет.

Трудности при оформлении ипотеки без ПВ

Самая большая трудность — необходимость обладать высокой платежеспособностью. Купить жилье, не вложив ни копейки личных средств не получится, в любом случае будет требоваться вливание дополнительных средств в виде кредитов.

Вы должны объективно оценивать свою платежеспособность. Если банк будет видеть, что вашей зарплаты не будет хватать на обслуживание всех кредитов и оформленной ипотеки, он откажет в услугах кредитования. Дело будет еще более сложным, если у заемщика есть несовершеннолетние дети, которых нужно содержать.

Если у вас нет недвижимости, которую вы можете заложить и родственников, которые могут дать денег в долг или оформить кредит на свое имя, выход будет только один — получение кредита на первый взнос. Если вам удастся совершить такую сделку, в ближайшие 5 лет долговая нагрузка на вас будет очень большой.

Требования к заемщику и документам

Оформление ипотечного кредита доступно гражданам от 21 года. Клиент должен быть платежеспособным, что подтверждается документально. Всегда требуется справка 2НФДЛ или по форме банка и копия трудовой книжки. Банк рассмотрит и дополнительные источники дохода, если они доказаны документально.

Если заявитель состоит в браке, его вторая половина оформляется как созаемщик, банк будет учитывать доходы обоих супругов. Если заявитель не состоит в браке, кредитор потребует нотариально заверить этот факт. Точный перечень необходимой документации зависит от ситуации, его Вы получите в банке после предварительной консультации.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.