Подводные камни и риски при покупке квартиры в ипотеку

https://ipotekakredit.pro/voprosi/minusy-i-plyusy-ipotekiПрежде чем решиться на оформление жилищного кредита, изучите минусы и плюсы ипотеки. Решение должно быть взвешенным. Вы берете на себя серьезную ответственность, в течение долгих лет нужно отдавать значительную часть бюджета банку. Ипотека сопровождается дополнительными затратами и рисками, тем не менее, программа востребована, для многих она — единственный шанс купить собственное жилье.

Плюсы ипотечного кредитования

Самое главное — возможность приобретения собственного жилья при отсутствии большой суммы в наличии. Вы постепенно расплачиваетесь с банком согласно установленному графику платежей. Платежи по ипотеке практически равносильны арендным платежам, поэтому вместо съема более актуально оформить жилищный кредит.

Другие плюсы:

  1. Возможность возврата подоходного налога и с суммы кредита, и с начисленных процентов. Каждый, кто приобретает недвижимость, имеет право на получение налогового вычета. Если при стандартной покупке жилья возвращается до 260 000 рублей, то при ипотечной сделке — до 360 000. Вычет составляет не более 13% от стоимости приобретенного объекта.
  2. Вы сразу получаете свидетельство о собственности. Это значит, что можно беспрепятственно пользоваться купленным объектом, прописываться в него, сдавать в аренду (могут быть ограничения). Это собственная недвижимость, но она остается в залоге у банка до момента закрытия ипотечного кредита.
  3. Реализация положенных заемщику субсидий, которые могут направляться на приобретение жилья. Сюда же относятся различные программы помощи заемщикам. Например, с 2018 года семьи, в которых появился второй или последующий ребенок, оформляют договор под 6% годовых.
  4. Оформление рассрочки, если речь идет о приобретении недвижимости в новостройке.
  5. Полное или частичное досрочное гашение ипотеки. Комиссии за это не берутся, каких-либо мораториев нет — они незаконны. Это позволяет влиять на переплату, уменьшая ее.

В каких случаях стоит оформлять ипотеку:

  • отсутствие собственного жилья, проживание с родителями или в арендованной квартире;
  • приобретение квартиры молодой семьей после вступления в брак;
  • при наличии собственного жилья: покупка квартиры как инвестиция, как предмет наследства для детей.

Минусы ипотечного кредитования

Минусов много, хотя все они перекрываются возможностью обзавестись собственной крышей над головой. Большой минус ипотечного кредита — переплата. Банки хоть постепенно и снижают ставки благодаря периодическому снижению ключевой ставки ЦБ, но ипотека по-прежнему остается дорогим банковским продуктом в плане объема общей переплаты.

Пример: Если в кредит ушла сумма 2 млн. рублей, а договор заключен на 15 лет под ставку 10% годовых, ежемесячный платеж составит 21500 рублей, а переплата — 1,9 млн. рублей. То есть в итоге можно отдать банку за услугу сумму, которая равносильна стоимости приобретенной недвижимости.

Другие минусы и подводные камни ипотеки:

  • заключая договор на длительный срок, заемщик берет на себя долгосрочные обязательства. Нужно быть уверенным в стабильности своего финансового положения на ближайшие годы. Договор обычно заключается на 10-20 лет: это долгий срок, в течение которого может случиться что угодно;
  • клиент несет дополнительные затраты при оформлении, платит за страховку и услугу оценочной компании;
  • если недвижимость приобретается как инструмент инвестирования, могут появиться сложности со сдачей ее в аренду — банки могут устанавливать ограничения или вовсе запрещать такие сделки;
  • есть риск остаться ни с чем: недвижимость служит залогом, и если заемщик по каким-то причинам перестанет платить, банк просто заберет объект;
  • невозможность реализовать имущество (в том числе подарить, оставить в наследство), пока кредит не погашен;
  • высокие критерии к заемщикам, особенно к кредитной истории и к уровню платежеспособности. Ипотека доступна не всем;
  • долгое оформление;
  • нельзя купить то, что хочется. Так как приобретаемый объект остается в залоге, он должен соответствовать критериям банка. При несоответствии заключение договора невозможно.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку всегда присутствуют при совершении сделки. Но все равно продукт остается востребованным, ежегодно тысячи граждан приобретают таким образом недвижимость. И большая часть заемщиков благополучно расплачиваются с банком.

Дополнительные расходы при ипотеке

Если рассматривать минусы и плюсы ипотеки, то дополнительные расходы можно отнести и преимуществам, и к недостаткам. С одной стороны заемщик несет траты, но с другой эти траты защищают его:

  1. Оценка недвижимости экспертом. Стоимость услуги — 2000-5000 рублей, точная цена зависит от региона, вида объекта, его расположения и пр. Эксперт объективно оценивает имущество и составляет отчет, где фиксируются плюсы и минусы объекта, его рыночная стоимость и полные характеристики.
  2. Страхование объекта, который остается в залог. Это обязательная услуга, ее заемщик оплачивает ежегодно. Стоимость полиса — примерно 0,2-0,4 от суммы остатка по кредиту в год. То есть если в первом году сумма кредита составляла 2 млн. рублей, страховка на этот период обойдется в 4000-8000 рублей. Если вдруг с имуществом что-то случается, страхования компания закрывает ссуду за заемщика.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может приобрести и дополнительные полисы. Например, на случай потери работы или смерти, утраты трудоспособности, также можно подключиться к титульному страхованию. Так как ссуда оформляется на длительный срок, это может пригодиться, поэтому стоит задуматься о приобретении дополнительных полисов.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру или дом на первичном рынке, заемщик рискует меньше. Выбрав объект в новостройке, вы можете оформить жилищный кредит только в том банке, который этот объект аккредитовал. Аккредитация означает, что банк тщательно проверил самого застройщика и возводимую недвижимость, поэтому какие-либо имущественные риски исключаются.

Характеризуется такая ипотека подводными камнями и рисками, которые не так просто выявить изначально. Дело в том, что за свою жизнь объект мог несколько раз менять собственников. И в каждом отдельном звене сделок могут появиться граждане, имущественные права которых были ущемлены. Например, это обделенные незаконно несовершеннолетние, «опомнившиеся» наследники, супруг или супруга продавца, не давшие соглашение на сделку и пр.

Во всех этих ситуациях суд встанет на сторону человека, права которого были ущемлены. Это означает, что заемщик лишается права собственности на недвижимость и при этом остается должен банку. Ситуация патовая. Но рисков можно избежать, если при оформлении ипотеки купить титульное страхование: если вдруг застрахованный теряет права собственности, страховая компания закрывает за него ипотечный кредит.

Права заемщика при ипотеке и их ограничения

Анализируя плюсы и минусы ипотечного кредита, обратите внимание на ограничения банка, которые касаются покупаемой недвижимости:

  • она должна соответствовать критериям банка;
  • невозможна смена собственника, пока ссуда не будет закрыта;
  • прописать можно только себя и близких родственников;
  • банки могут запрещать сдачу в аренду ипотечного жилья или допускать такую сделку, но только с уведомлением кредитора и его согласием на это;
  • при неуплате кредита банк заберет недвижимость.

В остальном, заемщик — полноправный собственник, он получает свидетельство о собственности при заключении договора. Но это собственность с ограничениями.

Риск потери залогового имущества при ипотеке в 2018 году

Первое, что нужно знать о подводных камнях ипотеки — риск лишения имущества. Недвижимость оформляется в качестве залога. Это мера обеспечения сделки, так банк защищает себя: если заемщик перестанет платить, банк не понесет финансовых потерь, он подаст в суд и заберет имущество для дальнейшей его продажи с торгов.

Жилье могут забрать, даже если оно является единственной жилой собственностью гражданина, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Ничто не помешает банку забрать объект. Если вырученные после продажи залога средства по размеру превышают сумму долга, разница возвращается заемщику. Но учитывайте, что реализация с торгов всегда проходит по цене ниже рыночной.

Изучение плюсов и минусов ипотечного кредитования поможет сделать правильный выбор. Не спешите, изучите все нюансы, подумайте о дополнительных страховках. Помните, что подписывая ипотечный договор, вы берете на себя долгосрочные обязательства. И в случае вашей смерти эти обязательства перейдут наследникам.

Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.